[스크랩] 선 하나에 땅 팔자 "왔다 갔다"

선 하나에 땅 팔자 "왔다 갔다"

관리지역 세분화 투자포인트/땅투자 지도가 바뀐다

전국적에서 개발 가능한 땅의 ‘곳간’이 하나 둘씩 열리고 있다. 관리지역 세분화를 두고 하는 말이다.   현재 전국 146개 지방자치단체에서 개발이 쉬운 땅과 어려운 땅을 분류하는 관리지역 세분화 작업이 진행 중이다. 수도권에서는 고양·파주·양주·포천이, 지방에서는 대구·대전·울산이 이 작업을 끝냈다. 나머지는 주민 반발 등으로 지연되고 있다.   주요 지역 투자 유망지, 유의점 등을 살펴본다.    2002년 경기도 고양시 설문동 일대 관리지역내 밭 440평을 매입한 강모(54)씨는 요즘 횡재한 기분이다. 지난해 말 ㎡당 16만원이던 땅값(공시지가 기준)이 올해 초 갑자기 ㎡당 19만원으로 뛰었기 때문이다. 주변에 이렇다 할 개발재료도 없는데도 이 땅의 공시지가가 한 두 달 새 19% 씩이나 급등한 이유는 뭘까. 관리지역 세분화 덕이다. 지난해 12월 고양시 관리지역 세분화 작업이 완료돼 이 땅의 용도지역이 계획관리지역으로 지정되면서 몸값이 치솟았던 것이다. 반면 세분화 과정을 통해 생산관리지역으로 분류된 길너편 논(855평)의 공시지가는 ㎡당 11만원으로 지난해 말과 거의 변동이 없다. 쓰임새 크게 달라지고, 땅값이 차이 커져 2003년부터 각 지방자치단체별로 시작된 관리지역 세분화 작업의 윤곽이 어느 정도 드러나면서 전국 땅시장이 시끌벅적하다. 이 작업을 통해 당초 개발이 쉬운 계획관리지역으로 분류될 것으로 기대됐던 땅도 개발이 어려운 생산ㆍ보전 관리지역으로 지정돼 몸값이 떨어지면서 땅주인들의 희비가 엇갈리고 있다. 관리지역 세분화란 종전 ‘준농림지역·준도시지역’으로 불렸던 관리지역을 개발가치 여부를 따져 계획ㆍ생산ㆍ보전 관리지역으로 분류, 지정하는 것을 말한다. 난개발을 막기 위해 도입됐다. 관리지역 세분화를 거쳐 계획 관리지역으로 지정되면 건축규제가 완화돼 아파트, 음식점, 숙박시설 등의 건축이 가능해 진다.   반면 생산ㆍ보전 관리지역으로 분류된 땅에는 이런 건물이 들어설 수 없다. 건폐율ㆍ용적률도 지자체별로 차이는 있지만 대개 계획 관리지역 40%ㆍ100%, 생산ㆍ보전 관리지역 20%ㆍ80%로 벌어진다. 계획, 생산ㆍ보전 간 공시지가 10∼20% 차이나 세분화 결과에 따라 땅의 활용가치가 달라지기 때문에 계획, 생산ㆍ보전 간 땅값 차이가 크다. 지난해 12월 이 작업을 끝낸 경기도 고양시의 경우 공시지가를 기준으로 땅값 차이가 10∼20% 가량 났다. 지난해 말 ㎡당 16만원이던 설문동 424번지 소재 밭 439평은 세분화 작업을 통해 계획관리지역으로 분류되면서 올해 초 공시지가가 ㎡당 18만원으로 올랐다. 반면 세분화 과정에서 생산관리지역으로 분류된 설문동 8*번지 소재 논 855평의 올해 초 공시지가는 ㎡당 10만원으로 지난해와 차이가 거의 없었다. 하지만 계획, 생산ㆍ보전 간 실제 거래가격은 이보다 차이가 더 크다고 토지컨설팅 전문가들은 보고 있다. 아파트 등 개발용지가 갈수록 줄어드는 마당에 희소성이 더욱 높아진 계획관리지역은 그야말로 부르는게 값이 될 수 있다는 이유에서다. 실제로 올해 초 경기도 고양시에서 아파트 사업을 위해 땅을 매입하려던 한 시행업체는 땅 주인이 호가를 갑자기 높여 부르는 바람에 부지 확보에 어려움을 겪고 있다.   이 시행업체 대표는 “계획관리지역에서는 2종지구단위계획을 수립하면 아파트를 지을 수 있어 땅 주인들이 값을 서 너 배로 부르는 경우가 많다”고 말했다. 관리지역 세분화는 필지별 분류가 원칙 관리지역 세분화는 필지별 분류가 원칙이다. 지방자치단체는 해당 필지의 경사도, 주변 현황 등을 따져 계획·생산·보전 등의 용도를 분류해 지정한다. 예컨대 경사도가 15˚ 이상으로 높거나 수림이 양호한 임야는 대부분 보전관리지역으로 분류된다.   또 경지정리가 잘된 농업진흥지역과 붙은 관리지역 내 논밭은 생산관리지역으로 지정될 가능성이 크다. 생산·보전 용도보다 개발 가치가 높은 땅은 계획관리지역으로 지정되는 사례가 많다. 이런 땅으로는 도시지역과 인접한 소규모 논밭, 취락지구나 대로변에서 가까운 임야 등이 꼽힌다. 관리지역 세분화의 기준은 각 지방자치단체가 별도로 조사한 각 필지별 토지적성평가를 토대로 한다. 토지적성평가는 필지별로 실시하고, 평가후 등급을 1,2,3,4,5등급의 5개 등급으로 구분해 분류한다. 이중 1∼2등급은 생산·보전 관리지역, 4∼5등급은 계획 관리지역으로 분류한다. 3등급은 주변 토지의 현황 등을 고려해 생산·보전, 계획 관리지역 등으로 편입시키게 된다. 이 절차를 거쳐 관리지역을 필지별로 개발이 가능한 ‘계획관리지역’, 사실상 개발이 불가능한 농업·임업 등 위주의 ‘생산관리지역’, 자연환경·생태계 보전 목적의 ‘보전관리지역’ 등 3가지로 세분화하게 된다. 의견 수렴절차 거쳐 도·광역시에서 최종 승인 관리지역 세분화 작업은 각 지방자치단체별로 세분화 방안을 수립한 다음 주민공람 등의 의견수렴 절차를 거쳐 최종안을 결정하는 순서로 진행된다. 이때 지방자치단체는 대개 2∼3회 이상 주민공람을 거치는게 일반적이다. 워낙 땅주인들의 이해관계가 첨예하게 걸린 문제이기 때문이다. 땅 주인들은 주민공람 과정을 통해 이견이 있을 경우 주민의견서를 제출하면 된다. 그러면 지방자치단체 담당 공무원은 현장 방문 등을 통해 계획관리지역 편입여부를 재검토 하게 된다. 이 과정을 통해 당초 생산·보전 관리지역으로 분류됐던 땅이 계획관리지역으로 지정되는 것을 주민의견 반영률이라고 한다. 지난해 말 세분화 작업을 끝낸 고양시의 경우 주민의견 제출 건수는 600여건에 달했다. 이 중 주민의견 반영률은 2∼3%에 이르렀다. 주민공람, 지방도시계획위원회 자문, 지방의회 의결 등의 의견 수렴 절차를 끝내면 지방자치단체장은 곧바로 도나 광역시에 승인을 요청하게 된다. 도나 광역시는 도 도시계획위원회의 자문 등을 통해 문제가 없을 경우 최종 확정해 결정고시를 하는 것으로 세분화 절차를 끝낸다. 입지 좋더라도 생산ㆍ보전으로 묶일 수 있어 주의해야 투자자들은 입지가 떨어지더라도 계획관리지역으로 분류될 가능성이 큰 곳을 고르는 게 좋다. 하지만 일반인들은 관리지역 땅이 어느 지역으로 세분화할지 점치기가 어렵다. 따라서 주민공람 등 관리지역 세분화의 윤곽이 어느 정도 드러난 땅을 사는 게 안전하다. 계획관리지역 지정을 기대하고 매입한 땅이 생산ㆍ보전 관리지역으로 묶여 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 건국대학교 정용현 토지전문가과정 겸임교수는 “관리지역 세분화로 전국 땅값 지도가 다시 그려지고 있다”며 “아무리 입지가 좋은 땅이라도 생산ㆍ보전용으로 묶여 개발이 어렵다면 가치가 떨어져 손해가 날 수 있다”고 말했다. 해당지역 땅주인들도 적극적으로 대처할 필요성이 있다. 이미 주민공람 등이 진행 중인 땅 주인은 민원을 적극 제기해 재조정을 받는 게 좋다.   세분화에 문제가 있다고 판단되면 이의신청 기간을 통해 주민의견서를 제출한다. 이때 지자체는 현장조사를 통해 편입 여부를 다시 검토한다. 토지컨설팅업체인 다산서비스 이종창 대표는 “지역 돌아가는 사정에 밝지 못한 부재지주는 속수무책일 수밖에 없다”며 “공람기간을 이용해 도면을 면밀하게 검토해보고 대처해야한다”고 말했다.

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출처 : 선 하나에 땅 팔자 "왔다 갔다"

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