[스크랩] 경매투자 10계명

① 권리분석 철저히 하라 =

경매의 기본은 권리분석이다. 권리분석이란 경매물건에 설정돼 있는 물권(근저 당권, 지상권 등)과

채권(가압류, 압류 등)이 낙찰받은 후 소멸될 수 있는지를 살펴보는 것이다.

한때 경매사고 중 90%가 권리분석 잘못에서 기인한 적도 있다.

낙찰 후 소멸되는 등기(근저당권, 가압류 등)와 임차인의 임대보증금 등을 물 어줘야 하느냐만

알고 있어도 경매에 큰 도움이 된다.

유찰이 잦은 물건은 싸다고 덥석 물면 안 된다. 반드시 곡절이 숨어 있다.

② 발품을 팔고 또 팔아라 =

경매사고의 두 번째 유형은 시세 오판이다. 상가, 공장, 토지 등은 현장 답사 를 거치지 않고서는 물건의 진면목을 알 수 없다.

현장조사 할 시간이 없다면 아예 참여할 생각을 꿈도 꾸지 마라. 경매는 결코 요행의 산물이 아니다.

 

③ 집 비우기 전략도 중요 =

명도비용과 시간을 감안해라

경매에서 피해갈 수 없는 부분이 바로 명도(집비우기)다.

세입자 등을 내보내 는 명도 절차가 간소화ㆍ투명화됐지만 그렇다고 100% 해결된 것은 아니다.

명도의 왕도는 없다. 오직 대화와 인내만이 있다. 당근(명도비)을 적절히 활용 한다면 명도 부담에서

 벗어날 수 있다.

 

④ 특별매각조건 확인하라 =

농지취득자격증명, 보증금 20%, 토지별도등기 등 물건마다 부가되는 조건을 꼼 꼼히 살펴보라.

어렵게 낙찰받아 놓고도 매각조건을 지키지 못해 인수를 하지 못하거나 보증금을 날릴 수 있다.

특히 매각물건명세서란의 비고란을 유념하라 .

 '해당없음'이 최고다.

 

⑤ 시장흐름에 귀기울여라 =

정부 정책에 순응하라

경매시장은 일반 부동산시장의 일부다. 시장 흐름을 예의 주시할 필요가 있다.

정부 정책이 경매시장에 미치는 효과를 간과하면 낭패를 볼 수도 있다.

호재와 악재를 구별할 줄 알아야 한다.

 

⑥ 시간을 넉넉하게 가져라 =

과거처럼 시간을 질질 끄는 악덕 사례는 거의 사라졌다.

그래도 복병은 때와 장소를 가리지 않고 나타날 수 있음을 감안해야 한다.

특히 명도시 조급함을 보이면 백전백패한다. 여유를 잃지 않는 자가 최후 승자가 된다.

 

⑦ 법원감정가를 감정하라 =

아직도 너무 많은 사람이 법원 감정가를 시세와 같다고 생각한다.

감정가는 감 정 평가기관과 평가 시기에 따라서도 차이가 난다.

법원 감정가는 특별한 경우 를 제외하고는 대부분 시세보다 높다는 점을 기억해야 한다.

아파트를 제외하고는 정형화된 부동산 가격이 없다는 점을 기억하고 오로지 실사를 통해 감정가를

감정해야 한다.

어디까지나 법원 감정가는 참고 가격으로 만 이용하고 시세는 따로 있다는 점을 기억하라.

 

⑧ 자금 조달 구체적으로 =

부족한 자본을 유효 적절하게 활용하는 것이 바로 재테크다. 그러나 방심은 금물이다.

과거에는 항고제도를 적절히 활용해 부족한 자금을 마련할 시간적 여 유를 가질 수 있었지만

이제는 입찰 후 45일 이내면 잔금을 내야 한다.

주택투기지역, 지분경매, 유치권이 신고된 물건, 농지, 예고등기 물건 등은 아 예 대출이 안 되거나

되더라도 기대에 훨씬 미치지 못하는 경우가 많다.

구체적인 자금운용 계획 없이 덜컥 낙찰받았다가 잔금을 마련하지 못해 사채시장을 기웃거리거나

발을 동동 구르다 소중한 보증금만 날리는 사례를 종종 볼 수 있다.

 

⑨ 법정분위기에 휩쓸리지 말라 =

입찰법정은 사람들로 넘쳐나고 초보자들은 이런 분위기에 휩쓸려 낙찰부터 받고 보겠다는 생각으로

 입찰가를 높이는 수도 있다.

예상한 금액보다 낮출 때는 덜 고민해도 되지만 가격을 끌어올릴 때는 진지하게 고민해야 한다.

낙찰에 대한 조급함이 애써 분석한 수익률을 한순간에 물거품으로 만들 수도 있다는 점을 명심해야 하라.      

 급할수록 돌아가라.

 

⑩ 자신없거든 특이물건 자제 =

요즘 경매시장의 주요 특징 가운데 하나는 경매전문가와 비전문가의 경계가 사실상 사라졌다는 점이다.

이제는 모두 다 전문가다. 오히려 전문가 아닌 사람을 찾기가 더 어렵다.

경매가 단기간에 대중화돼 투자인구가 급속도로 늘어나자 한정된 시장을 놓고 제로 섬 게임을

해야만 했다.

이에 대한 탈출구로 과거에는 소수 전문가의 전유물이었던 찜질방 등 특이물건 에 너도나도 가세해

특이물건을 일반물건화시켜 버렸다. 그 와중에 적지 않은 경매사고가 발생했음은 말할 나위 없다.

 

[매일경제 2005-09-20 13:32]

출처 : 地神

글쓴이 : water 원글보기

메모 :