전세금 100억 빼돌린 중개업소, 피해방지 어떻게?
위임장·인간증명·주민등록 등 확인하고 입금은 건물주 통장으로…
가등기·가압류·가처분 집 계약 피하고 주택임대차 계약 체크포인트 확인
서울 강남의 한 부동산 중개인이 세입자들의 전세금 100억원을 갖고 잠적했다. 이 동네에서 10년간 영업하며 신뢰를 쌓았다는 중개인은 자신이 임대인측의 대리인이라며 세입자들과 전세 계약을 맺었지만, 건물주에겐 월세를 놨다고 속이고 보증금 대부분을 빼돌렸다. 피해 임차인의 규모는 수백 가구 이상이라고 한다.
주택세입자들은 조금만 부주의해도 피 같은 보증금을 날리기 쉽다. 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 임대차 계약은 건물주와 해야 하지만, 임대인이 대리인을 내세워도 임차인은 별다른 항의를 하지 못한 채 어물어물 계약에 동의하기 쉽다.
부득이 대리인이 나올 경우 임차인은 위임장과 인감증명 등을 반드시 확인하고 주민등록 사항, 주택에 대한 등기권리증 등의 확인도 요구해야 한다. 입금은 대리인이나 제3자가 아닌 건물주 명의의 통장으로 해야 건물주에게 반환을 요구하기 쉽다. 부동산 중개업체를 통하더라도 마찬가지 요구를 해야 한다(부동산 중개업소가 집주인의 등기권리증을 확인하지 않아 임차인에게 손해배상을 한 법원 판례도 있다).
.jpg'))
그래도 부동산 공인중개업체 이용하는 것이 유리
이번 사건은 부동산 중개업체가 사기를 친 경우이지만, 거꾸로 공인중개소를 이용하지 않아 피해를 보는 경우도 있다. 대구에 사는 서규현(가명) 씨는 친누나가 동네에서 “싼 전세주택”이라는 벽보만 보고 덜컥 집주인과 2500만원짜리 전세계약을 맺었다.
문제는 계약금과 중도금 1700만원을 지급한 상태에서 전셋집의 등기부등본을 확인해 보니, 시세 6000만원짜리 주택에 근저당 4000만원과 가압류 500만원이 설정됐다는 것. 주택이 경매에 넘어갈 경우 시세의 절반으로 낙찰되기도 하기 때문에, 서씨의 누님은 보증금의 일부를 날릴 위험이 있다.
이때 정상적인 부동산 중개업소를 통한다면 임대차 계약 자체를 하지 말도록 권유받을 가능성이 크다. 또 공인중개인은 임대주택에 대한 확인설명 의무가 있는데, 확인설명을 게을리 하여 임차인이 재산상의 피해를 봤다면 해당 중개업소에 손해배상을 청구할 수 있다.
※ 임차인 역시 등기부등본을 제대로 확인하지 못했기 때문에 피해액 전부를 반환받기는 어렵다. 등기부등본 확인은 필수!! 대법원 홈페이지 ‘인터넷 등기소’ http://www.iros.go.kr/ 에서 등기부등본 발급이 가능하다(별도의 공인인증서나 회원가입은 필요 없다고 합니다).
임대인과 건물주 명의가 같은지 확인
가등기·가압류·가처분이 된 집은 재산상의 분쟁이나 집주인의 채무 불이행 우려가 있기 때문에 피하는 것이 상책이다. 아직 명의가 넘어가지 않은 상태에서 집주인이라고 주장하는 상대방과 임대차 계약을 체결하는 것도 위험하다.
울산에 사는 김종수(가명) 씨는 2005년 11월에 전세 6500만원을 주고 빌라 건물에 입주했다. 원래 건축주 명의로 된 건물인데, 임대인은 “곧 내 명의로 이전할 것”이라며 해당 건물에 가등기를 잡아놓고 김씨에게 임대를 줬다.
그런데 계약기간 동안 소유권 이전이 되지 않았고 집은 경매로 낙찰되어 김씨는 전세금을 잃게 됐다. 임대인 부부는 다른 문제로 구속되어 김씨는 속수무책일 수밖에 없었다.
아래는 민주노동당 민생지킴이(경제민주화운동본부)가 나름대로 꼽은 주택임대차 계약 전후의 체크포인트다. 참고하시기 바란다.
1. 등기된 주택 등 주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용건물인지 확인하라
미등기이거나 준공검사를 못 받은 건물, 무허가건물, 가건물도 적용받지만 원칙적으로 피하라/ 오피스텔 같은 비주거용 건물을 집주인이 주거용으로 개조했거나, 세입자가 집주인의 승낙을 받고 주거용으로 개조한 건물은 보호된다/ 일부가 주거용인 건물 등도 보호 받을 수 있다
2. 임대차 계약 전후에 등기부등본을 확인하라
선순위 근저당·가압류·가처분·가등기 등이 있나/ 경매에 들어갈 경우의 보증금 회수 여부를 따져라/ 세금 체납 여부는 잘 나타나지 않으니 주의하라
3. 주택 소유자와 임대 계약자가 일치하는지 확인하라
등기부등본, 주민등록증 등의 신분이 일치하나/ 부동산 중개인은 임차물에 대한 확인설명 의무가 있다/ 대리인이 올 경우 인감증명과 위임장을 확인하고 소유주의 의사도 확인하라
4. 대항력: 이사와 동시에 전입신고를 하라!
대항력=입주+전입신고=집주인 바뀌어도 임차권 보장!/ 주민등록 신고 지번과 등기부등본상의 주소지가 일치해야 한다/ 다세대·연립주택 등은 방 호수까지 정확히 기재하라/ 선순위 근저당·가압류·가등기 등에는 대항력이 밀린다
5. 경매 때 보증금 보호를 위해 전입신고와 동시에 확정일자를 받자
우선변제권=대항력+확정일자=앞선 순위/ 동사무소에서 확정일자 받을 수 있다/ 임대료 인상 후에는 확정일자 다시 받아라 <끝>
※ 민주노동당은 △10년간 1년 단위로 세입자 계약갱신청구권 도입 △전월세 인상률을 최고 연5%로 제한 △임대료 과다인상 등 임대인의 부당행위에 시정명령제 도입 △특별시·광역시·도에 임대차분쟁조정위원회 설치 △월세 전환률을 현행 14%에서 10%로 제한 등을 골자로 주택임대차보호법 개정안을 입법 발의한 상황입니다.
※민생지킴이(민주노동당 경제민주화운동본부)는 임대차 상담과 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법 개정운동을 진행 중입니다. 상담을 원하는 분은 02-2139-7853~4, 민생지킴이 홈페이지 http://minsaeng.kdlp.org ‘상담실’란을 이용하시면 됩니다. 인터넷 다음카페 ‘세입자 권리찾기 모임’( http://cafe.daum.net/naezipp )에서도 임대차 관련 정보제공과 상담을 진행 중입니다.
2008년 1월23일(수)
민주노동당 경제민주화운동본부 민생지킴이
'부동산' 카테고리의 다른 글
| [스크랩] [자산관리] 돈에 대한 태도부터 바꿔야 돈이 보인다. (0) | 2008.01.27 |
|---|---|
| [스크랩] 집짓는 절차, 각종 행정처리 여기 다 들어있음 (0) | 2008.01.27 |
| [스크랩] 토지거래허가 면적 기준 (0) | 2008.01.22 |
| [스크랩] 검단신도시 지장물조사 대처방법 (0) | 2007.10.01 |
| [스크랩] 토지이용계획 열람 (0) | 2007.09.29 |