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아무리 좋은 부지라도 도로가 있어 차가 들어올 수 있어야 한다. 실제로 진입로가 없는 맹지(盲地)
는 건축법상 건축이 불가능할뿐더러 그 옆의 땅과의 가격차도 매우 크다.
주택을 지으려면 대지의 사면 중에서 최소한 한 부 분이 도로에 접해 있어야 한다. 즉, 최소 4m 이
상의 도 로와 접해 있어야 건축허가가 가능하다. 또, 만약 진입 로가 없다면 부지에 접한 토지를 진
입로로 확보 가능 한지 확인해야 한다.
한편 부지를 보러 갔을 때는 분명히 도로가 있었는데, 지적도(地籍圖)에는 도로가 없는 것으로 나오
는 경우가 있다. 현황도로는 있 는데 지적도상 도로가 없는 경우이다. 현행 건축법상 현황도로만으
로는 건축허가 를 얻기 어렵다. 지적도상 도로가 있어야 집을 짓고 이용하는 데 문제가 없다.
그리고 도로가 지적도상의 공로(公路)냐 사도(私道)냐도 매우 중요한데, 이는 후에 건축허가의 필
요조건이 되기 때문이다. 실제로 부지를 매입한 후 도로가 없 어 거의 부지가격과 맞먹는 비용으로
도로를 만드는 경우가 있다. 만일 도로가 사 도일 경우에는 토지 소유자의 토지 사용 승낙서를 첨
부하여 건축허가를 신청해야 하므로, 토지 매매계약시 도로 사용 승낙서를 받아주는 조건의 특약사
항을 달고 매매계약을 체결해야 한다. 이러한 사항은 각 시·군에 따라 약간의 차이가 있을 수 있으므
로 건축을 하기 전에 관공서를 찾아 확인해 보는 것이 좋다.
한편 전원주택 부지는 고속도로에서 2km 이상, 4차선 도로에서 1km 이상, 2차선 도로에서 300m 이
상 떨어져야 차량소음에도 문제 가 없고, 타이어와 매연의 미세분진에도 피해가 없다. 도로에 인접
해 있으면 소음뿐 아니라 타이어의 마모에 서 나오는 미세분진과 차량 배기가스로 인해 텃밭의 작
물이나 주택이 중금속으로 오염될 가능성이 많다.
부지는 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅이 좋다
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지적도상 도로와 조금도 접하지 않은 토지. 다른 지번으로 사방이 둘러싸여 있어 자루형 대지라고도 한다. 지적도상으로는 도로에서 직접 진입할 수 없으나 실제로는 사람은 다닐 수 있고 차량은 들어갈 수 없는 토지인 경우가 많다. 건축법에 따르면 도로에 2m 이상 접하지 않을 때 에는 건축이 원칙적으로 불가능하다. 그러나 인근 토지소유자로부터 타 토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시장이나 군수로부터 사도 개설 허가를 받으면 건축물을 지을 수 있다. 만약 도로 2m 이내 에 접하였더라도 자동차가 필요한 건축물이라면 주차장법에 의거, 도로가 4m 이상이 되어야 지을 수 있다. |
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건축법상의 도로라 함은 건축법 제2조 제11호의 규정에 의하여 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 도시계획법ㆍ도로법ㆍ사 도법 및 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로와 건축허가 또는 신고시 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 위치를 지정한 도로를 말한다. 이는 건축물의 건축 이후 건축물에 거주하는 자가 해당 건축물의 이용에 불편함이 없어야 함은 물론 화재ㆍ재난 등의 발생시 긴급차량의 진입 등에 지장이 없도록 하여 건축물의 안전ㆍ기능의 향상과 공공복리의 증진에 이바지하고자 하는건 축법의 목적에 부합하기 위한 것이다. |
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식수문제도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 물이 없으면 사람이 살 수 없기 때문이다. 더욱이 전원주택의
경우 마을과 어느 정도 거리(100~200m)를 두고 짓는 일이 많아 마을 공동우물을 사용하지 않고
대부분 지하수를 식수로 사용하므로, 이를 소홀히 하면 막상 집을 지을 때 식수가 부족해 이웃과
분쟁을 벌이게 될 수도 있고, 주택을 다 지어놓고 낭패를 당하는 경우도 있다. 심지어 전원생활을
포기하는 경우도 있을 수 있으므로 꼼꼼하게 살펴야 한다
지하수맥 여부와 지하수의 양은 지역주민들에게 문의하면 알 수 있다. 지하수를 개발하는데 드는
비용은 건당 대략 600~800만원 가량 이다.
한편 가정에서 사용할 용도로 지하수를 개발하는 경우 동력장치가 없을 때는 신고와 허가 과정을
거치지 않아도 되지만, 동력장치가 있을 경우 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면
신고만으로 가능하고 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜를 넘으면 허가를 받아야 지하수
를 개발할 수 있다. |
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전원생활은 오지생활을 즐기려는 것이 아니다. 게다가 도시생활에 익숙한 사람들은 전원생활을 하
면서 많은 불편함을 느끼게 마련이다. 따라서 읍ㆍ면 소재지 등 행정 소재지와 가까운 곳에 터를 잡
아야 한다. 생필품 조달이나 의료ㆍ문화ㆍ 교육 시설을 편하게 이용하기 위해서도 그렇다.
또 최근 주5일 근무제가 확대되면서 많은 도시민이 출퇴근이 가능한 지역으로 거주지를 옮겨 전원
생활을 즐기고 싶어하는데, 이 경우 직장이 있는 도시까지 자동차로 1시간에서 1시간 30분 정도 걸
리는 곳이 좋다. 거리가 너무 멀면 피로감탓 에 쉽게 싫증을 느껴 전원생활에 적응하는 데 걸림돌이
되기 때문이다.
나아가 요즘같이 유류비가 만만치 않은 상황에서는 이동거리도 꼭 챙겨야 한다. 교통체증으로 실제
거리와 시간이 일치하지 않는 경우가 있으므로 사전에 출퇴근 시간을 택하여 직접 운전해 보는 것
이 좋다.
또 농촌은 도시처럼 걸어서 병원이나 시장에 갈 수 없고 차량으로 이동해야만 한다. 따라서 버스가
운행하는 2차선 포장도로에서 200m 이내의 입지를 택하는 것이 좋다. 항상 승용차만 이용할 수는
없기 때문이다. 경관만 생각하다가 오지에 부지를 마련하면 불편한 유배생활이 되기 쉽다. |
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자녀가 있는 사람이라면 교통 못지않게 교육환경도 중요하다. 자녀들이 모두 성장했거나 대학생이
면 별 문제 없지만 초등학생이 있다면 학교와 집의 거리, 중고등학생이 있을 경우 교육의 질과 주변
환경을 고려해야 한다.
자녀의 교육문제는 전원생활에서 가장 중요한 관심사이자, 때로는 전원생활을 실행하지 못하게 하
는 원인이 되기도 한다. 따라서 초, 중, 고교의 입지상황이나 교육환경이 중요한 조건이 된다.
자녀가 입시 위주의 제도교육에서 벗어나 자연을 호흡하며 자유롭게 배우고 익히기를 바란다면 ‘간
디학교’와 같은 대안학교도 생각해 볼 수 있다. 교육인적자원부가 2006년 3월부터 ‘대안학교 설립·
운영에 관한 시행령’에 따라 중·고교뿐 아니라 초등 대안학교도 시도 교육청의 인가를 받으면 제도
권 학교와 같은 재정 지원을 하기로 했다. |
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마을주민과의 융화는 전원생활에서 매우 중요하다. 따라서 마을의 성향을 파악 하여 주민과 원만한
관계를 유지하려는 노력이 반드시 필요하다. 집을 짓기 위해 공사를 시작하고 나면 예기치 않은 인
근 주민들의 항의 등 민원이 발생할 수 있다. 이럴 경우 사전에 주민들과 교분을 쌓아두면 큰 도움
이 된다.
도시문화가 개방적이고 동적이라면, 농촌문화는 정적이다. 또 아직까지 씨족사회의 향토색 짙은 배
타적 지역성을 간직한 곳이 많다. 이러한 지역성은 역사적 배경을 통해 형성되는 것이 대부분이므
로 이를 사전에 파악할 수 있다면 지역주민과의 융화에 큰 도움을 받을 수 있다.
예를 들어 진입로가 있더라도 공사차량이 왕래하지 못하도록 지역주민이 방해를 한다면 부지를 매
입하고도 집을 짓기 어렵다. 지역주민과의 관계를 잘 고려하여 주민들의 정서를 무시해서는 안 되
는 이유다. 주민들의 텃세를 감당하기 어려워 중도에 전원생활을 포기하는 경우도 있는데, 이렇게
되면 경제적으로도 타격을 받게 된다는 사실을 꼭 명심해야 한다. 지역주민의 세대수는 너무 적어
도 안 되지만, 30호가 넘으면 텃세가 생기는 경향이 있다. 일반적으로 보았을 때 15호 정도 가 적당
하다. |
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계약 전에 인허가 문제에 대비하여 토지대장과 건물 등기부등본을 반드시 확인 해야 한다. 예를 들
어 팔당수계지역 내 수질보전특별대책 1구역에 있는 전원주택지는 주의해야 한다. 1필지당 건축면
적이 242평(800㎡) 이하로 규제를 받기 때문이다.
근저당, 가압류, 가처분 등의 채권 설정은 인허가상의 사용승낙서 첨부 및 준공 후 등기 이전의 제
한사항이므로 사전에 법적 규명을 명확히 해야 한다. 또 개발제 한구역, 군사시설보호구역 등 토지
이용계획확인원을 통해 확인할 수 있는 사항 외에 주변에 댐이 있을 경우 수위의 변화를 고려하여
설정한 ‘연안고시지역’, 강이 있을 경우 설정하는 ‘침수지역’, ‘문화재보호구역’등 토지이용계획확인
원에는 나타나지 않는 규제사항도 있으므로 의심이 될 경우 별도로 확인해야 한다.
지역에 따라 적용되는 특별규제도 반드시 확인해야 한다. 토지거래허가구역, 수질보전대책특별지
역, 상수원보호구역이나 군사시설보호구역, 문화재보전구역, 수변지역, 공원보호구역 등 다양한 규
제가 있으므로 구입 목적대로 이용이 가능한지 미리 검토해야 한다. |
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준농림지역의 전답이나 임야는 구거(溝渠)나 개울, 하천 등과 접해 있는 것이 좋다. 만약 개울이 남
의 토지를 지나 있다면, 전용허가를 받을 때 인접 토지 소유주 가 하수도관을 묻는 데 동의해 줄 것
인지 미리 확인해 두어야 한다.
한편 시골 땅의 경우 지목이 대지인데도 밭으로 사용하는 일이 많은데, 이 경우는 하수도가 구거와
멀리 떨어져 있어도 별 문제가 되지 않는다. |
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하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울을 뜻한다. 용수나 배수를 목적으로 만든 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지, 자연의 유수가 있거나 예상되는 소규모 수로부지이다. 지적법에 의한 지목의 한 종류로 부호는 구이며, 하천법의 적용을 받지 않고 공유수면관리법의 적용을 받는다. |
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전기와 전화의 인입 거리, 초고속 인터넷 이용 가능 여부도 확인해야 한다. 전기의 경우 마을에서
멀리 떨어질수록 인입 비용이 만만치 않다. 전기가 가설되어 있는 곳에서 200m까지의 전기 인입은
기본요금으로 해결되지만, 그 이후는 1m 초과될 때마다 44,000원과 부가세 4,400원을 포함해
48,400원의 비용을 건축주가 부담해야 한다.
전화도 400m까지는 기본요금으로 설치가 되지만, 거리가 멀면 건축주가 부담 해야 한다. 인터넷선
로도 부지 매입 전에 반드시 확인해야 한다. 이렇듯 마을에서 너무 멀면 전기 및 전화 가설비가 많
이 들기 때문에 기존 마을에서 너무 떨어진 곳 에 집을 지으면 결과적으로 경비가 많이 들 수 있으
므로 주의해야 한다. |
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땅을 구입하기 전에는 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장, 등기부등본 등을 반드시 확인해 소
유권 이전이나 이용에 문제가 없는지 확인해야 한다. 즉 농림 지역인지 관리지역인지, 임야의 경우
보전임지인지 아닌지를 공부(公簿)를 통해 확인하는 것은 물론 전용에 문제가 없는지를 검토해 봐
야 한다.
토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계 등 권리관계는 답사 가기 전에 미리 관계서류(토지대장,
토지이용계획확인원과 필요시 등기부등본)를 보아 사전에 파악하고, 현장답사시에는 중점적으로
물리적인 현황을 점검하고 파악해야 한다.
현장에서 꼭 필요한 것은 지적도인데, 지적도를 지참하여 현장에서 목적토지의 위치, 도로 유무, 토
지의 모양과 경계선 등을 확인한다. 가끔 기껏 보고 와서 이야기를 들어 보면 남의 땅을 보고 오는
웃지 못할 일도 있는데, 특히 임야는 산등성이나 필지간 경계가 모호해서 정확히 경계를 그어 파악
하기가 어렵기 때문에 특히 주의해야 한다. 현장 방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트이다.
그러나 대부분의 답사자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고 그저 주변의 경치에 취해서 자칫 건성으
로 넘어가기 쉽다.
진입도로는 물론 땅의 위치와 경계, 모양, 땅이 앉은 향은 대단히 중요하다. 후일 집을 지을 때에 어
떤 방향 으로 집을 앉힐지 머릿속으로 구상하는 데 바탕이 되기 때문이다. 집을 지을 곳 앞의 전망
이 산에 가리거나 어두워도, 경계 옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것이다. 또 옆의 밭이
나 산이 홍수피해나 토사, 붕괴, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않다. |
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기반시설에 관한 사항
상수도, 하수도, 학교, 도시가스 등은 개발에 많은 영향을 미치므로 담당 공무원과 충분히 상의해야 한다. 특히 수도권 준농림지역의 경우 상수도와 하수도는 개발에 막대한 영향을 미친다.
분담금에 관한 사항
지역별로 차이는 있으나 부동산 개발시 수익자 부담의 원칙에 따라 상수도 분담금, 하수도 분담금, 학교시설 분담금, 기부체납, 도시가스 인입비, 지역개발공채 등의 분담금이 있을 수 있으므로 담당 공무원과 상의해야 한다.
각종 영향평가에 관한 사항
지역과 위치에 따라 다르게 적용되나 부동산 개발 시 확인하여야 할 평가사항으로는 교통 영향 평가, 환경 영향 평가, 재해 영향 평가, 지하수 개발 시 지하수 영향 평가, 경관 영향 평가 등이 있다. 단, 개발 용도와 규모에 따라 달리 적용될 수 있다. |
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‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 땅을 9개의 용도지역으로 구분해 놓고, 그 용도지역
에 따라 건축물의 용도와 종류 및 규모(층수ㆍ건폐율ㆍ용적률 등) 등을 제한(건축제한)하므로, 내
땅이라 해도 마음대로 건축을 할 수는 없다. 따라서 전원주택을 짓기 위해 땅을 매입할 경우에는
용도지역과 건축제한 및 공법상의 행위제한 사항을 지적공부를 통해 면밀히 검토하여 확인해야 한
다.
지적공부는 관할 시·군·구청 지적과에 신청(지적공부 등 신청서)하면 발급받을 수 있는데, 지적공부
로 확인해야 할 사항은 다음과 같다.
① 토지대장ㆍ임야대장 : 면적ㆍ지목 등의 사실관계에 관한 사항
② 등기부등본 : 소유권 등의 권리관계에 관한 사항
③ 지적도ㆍ임야도 : 땅의 형태, 경계, 도로 여부 확인
④ 토지이용계획확인서 : 공법상의 이용제한이나 거래규제에 관한 사항
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