[스크랩] 학개론 계산문입니다. 한번씩 풀어보세요.[해설있음]

부동산학개론 계산문제 1. 대지200㎡에 대한 가격조사를 의뢰 받은 공인중개사 갑A씨는 아래 사례를 조사하였다. 대상부동산의 비준가격은 ? ㉠ 유사지역에 소재하는 사례토지의 ㎡당 단가 : 500,000원 ㉡ 시점수정 : 가격시점 105, 거래시점 100 ㉢ 대상물건이 소재하는 A지역은 C 지역보다 지역적으로 5% 열세하고, 사례물건이 소재하는 B지역은 C 지역보다 지역적으로 5% 우세하다. ㉣ 대상부동산이 사례부동산보다 개별요인은 10% 우세하다. ㉤ 기타수정 또는 보정요인은 없음  [KEY] 비준가격= 사례가격× 사정보정치×시점수정치×지역요인비교치×개별요인비교치 사례가격=200㎡×500,000원=1억 사정보정치= 주어진 정보 없음 시점수정치=가격시점의 물가지수105/거래시점의 물가지수100=105/100 지역요인비교치=대상지역/사례지역 =C지역을 표준지역(100)으로 보고 A지역(대상지역)5%열세 100-5/100 C지역을 표준지역(100)으로 보고 B지역(사레지역)5%우세 100+5/100 =95/105 개별요인비교치=대상/사례=110/100 1억×105/100×95/105×110/100=104,500,000원 2. 대상부동산에 대해 저당대출을 할 경우 저당조건은 저당바율이 40%이고 저당기간은 20년, 이자율은 10%라고하자. 이 경우 저당상수는 0.118이 된다. 지분수익율이 155인 경우에 금융적 투자결합법에 의한 자본환원율은 ? [KEY] 종합환원율=(저당비율×저당상수) +(자기자본비율×지분수익율)                  =(저당비율40%×저당상수0.118) +(자기자본비율60%×지분수익율15%)                  =13.8% ● 저당차입금과 자기자본의 투자비율을 가중(더해서)평균으로 으로 구하는 것이 금융적 투자결합법에 의한 자본환원율 계산논리이다. 3. 토지의 환원이율이 8%, 건물의 환원이율이 12%이며, 토지의 가격이 2억원, 건물의 가격이 3억원인 경우 종합환원이율은 ? [KEY]종합환원이율=(부동산전체의 가격중 토지에 대한 비율 ×토지환원이율) +                    (부동산전체의 가격중 건물에 대한 비율 × 환원이율)                     = (2억/5억×8%) + (3억/5억×12%) = 10.4% 4. 다음의 사례는 거래조건,금융조건의 차이를 매매시점을 기준으로 분석한 내용이다. B부동산의 매매시점을 기준으로 현가화한 값은 얼마인가 ? (단, 계산은 만원미만의 금액은 절사한다) ㉠ 두 사례부동산의 매매가격 : 1억원 ㉡ 시장이자율 : 8% ㉢ A부동산 : 현금 1억원 ㉣ B부동산 : 현금6천마원, 1년 후 4천만원 지급 [KEY] B부동산에 대한 현재가치를 구한다 6천만원 + (1년 후 4천만원의 현재가치=4천만원/1+8%=3,703만원)=9,703만원 5. 어떤 주상복합건물에 임대하고 있는 경우에 다음의 자료를 활용하여 실질임료를 구하면 ? (단, 기간은 1년을 기준으로 산정된 금액임) [KEY] ♣ 실질임료의 개념 ① 실질임료: 부동산의 임차인이 임대인에게 지불하는 실질적인 경제적 대가를 말함               즉, 순임료와 필요제경비(권리금, 부금 보증금 등)을 말함 ② 실질임료에 포함되는 경비 ㉠ 순임료: 실제로 지불되는 임료에서 필요제경비(감가상각비, 유지관리비, 조세공과, 손해보  험료, 결손준비금, 공실 등 손실상당액)를 공제한 것, 즉 순수하게 임대인의 수익에 속하는 부분 Ⓐ 예금적 성격의 일시금 운용익: 임차인이 채무불이행 등의 사유가 없는 한 임대기간 만 료후 반환되는 금 액(보증금, 건설협력금 등) Ⓑ 임료의 선불적 성격의 일시금 상각비: 임대차기간이 만료되어도 임차인에게 반환하지 않는  것 (임료의 권리금, 사글세) Ⓒ 임료의 선불적 성격의 일시금 미상각비 Ⓓ 각 지불시기에 일정액씩 지불되는 임료 중 순임료 상당액 Ⓔ 부가사용료· 공익비 중 실비를 초과하는 금액 ㉡ 필요제경비 ③ 실질임료를 구하는 산식 실  질  임  료      ⓒ ① 예금적 성격을 갖는일시금의 운용         익(전세)     ② 선불적 성격을 갖는 일시금의 상         각액(사글세)     ③ 선불적 성격을 갖는 일시금의 미        상각액에 대한 운용익(선불적 상각        액 중 아직 기간 미도래에 의한 상        각되지 않은 금액에 의한 운용액)   지 불 임 료 ⓐ ① 각 지불시기에 일정액씩 지불되는        임료중 순임료액     ② 부가사용료, 공익비중 실비를 초         과 하는 금액 ⓑ ① 감가상각비  ② 유지관리비    ③ 손해보험료  ④ 세금 및 공과금    ⑤ 대손준비비    ⑥ 공실 등에 의한 손실상당액    ⑦ 정상운영금이자 상당액(인식액)   순  임  료 필요제경비 - 실질임료 :  ⓐ+ⓑ+ⓒ -  순 임 료 :  ⓐ+ ⓒ -  지불임료 : ⓐ+ⓑ ▣ 필요제경비 ① 감가상각비  ② 유지관리비   ③ 손해보험료  ④ 세금 및 공과금  ⑤ 대손준비비 ⑥ 공실 등에 의한 손실상당액   ⑦ 정상운영금이자 상당액(인식액) ▣ 공익비 : 부동산의 공용부분에 소요되는 비용으로 수도광열비, 위생비, 공공시설비, 안전관리비등이 이에 속한다. ▣ 부가사용료 : 부동산의 일부 임대시 통상 전용부분에 관계되는 가스료, 전기료, 수도료, 냉․난방비 등으로 차주가 직접 공급자에게 지불하지 않고 대주에게 지불하는 것 ▣ 실비 초과의 의미 : 임차인이 지불하는 월 일정액이 1만원인데 실제 지불한 비용이 8천  원인 경우 그 차액 2천원은 임대인이 받는 임료가 된다. 실질임료= ㉠ 2천만원+㉡ 300만원+㉢ 200만원+㉤ 중 소멸성보험료 150만원 +㉥ 50만원 =2,700만원 6. 노량진의 A쇼핑센터에서 임대료를 비율임대차로 지불하는 조건으로 다음과 같은 계약이 체     결되었다. 이 점포의 임차인이 그 해당 월에 지불해야 하는 월 임대료는 얼마인가?   기본임대료는 월 150만원이고, 매월 매출액이 2천만원 초과시 초과분에 대하여 4%를 추가     임대료로 지불할 것으로 계약을 체결하였다. 그런데 당해 월 매출액이 3,500만원으로 집계     되었다. [KEY] 기본임대료 150만원 +(3,500만원-2,000만원=1,500만원×4%=60만원)=210만원 7. 1억원을 투자하면 1,500만원의 순운영소득이 생기는 사업이 있다. 그런데 이 사업을 2,000     만원은 지분으로 하고 나머지 8,000만원은 이자율 10%로 빌려서 투자했을 때 이 경우, 총     자본수익률과 지분투자에 대한 수익률은 각각 몇 %가 되는가? [KEY] 총자본수익율=15백만원/1억=15%         지분수익율=1500만원-800만원(8,000만원×10%이자=800만원)/2,000만원                   =700만원/2,000만원=35% 8. 1년 후 인근지역에 대형할인점이 들어설 가능성이 있는 일단의 토지가 있다. 다음 조건이     라면 얼마의 가격으로 이 토지를 매매가 가능하며, 정보가치는 얼마인가? (단, 100만원 미     만의 금액은 절사한다.)   ㉠ 1년 후 대형할인점이 들어설 확률은 80%이다.    ㉡ 대형할인점이 들어서면 해당 토지가격은 6억원이 되고, 그렇지 않으면       3억 5천만원이  될 것으로 예상된다.    ㉢ 투자자의 요구수익률은 10%이다 [KEY] 1. 매매가능금액= 들어설 확률80%, 안들어설 확률 20%에 대한 일시불의 현재가치        2. 정보비용= 확실이들어설 때(100%)의 현재가치- 매매가능금액 1. 매매가능금액=(6억×80%) + (3.5억×20%)/(1+10%)=5억 2. 정보비용=100%들어설 때 현재가치 545백만원(6억/1+10%) - 매매가능금액 5억=45백만원 9. 다음의 자료를 활용하여 건물의 수익가격을 구하면 얼마가 되는가?       ㉠ 건물의 상각 전 순수익: 1,000만원    ㉡ 건물의 상각 후 환원이율: 10%    ㉢ 건물의 잔존내용연수: 10년    [KEY] 수익가격= 상각전순이익/상각후 환원이율 + 상각자산의 상각율         수익가격=1,000만원/10%+(1/10년)=5,000만원 10. 일단의 공장용 토지를 매각하고자 하는 甲은 乙로부터 다음과 같은 2가지의 지급조건을       제안받았다. 공장의 매각대금으로 옳은 것은? (단, 이자율은 12%이다.) 제안 1 : 5년 후 18억원을 지급한다. 제안 2 : 매년도 말에 1억 9천만원씩 10년간 지급한다. 기간 일시불의 내가계수 연금의 내가계수 감채기금계수 일시불의 현가계수 연금의 현가계수 저당상수 5 1.76 6.35 0.15 0.56 3.60 0.27 10 3.10 17.54 0.05 0.32 5.65 0.17 [KEY] 제안1=일시불의 현재가치계수(현가계수), 제2안=연금의 현재가치계수(현가계수) 제안 1 토지의 현재가치= 5년후 18억×일시불의 현재가치계수(현가계수)0.56=10억8백만원 제안 2 토지의 현재가치=매년지급액 1억9천만원 ×연금의 현재가치계수(현가계수)1.76                       = 10억7,350만원

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출처 : 민개공 3000제 빅 쓰리

글쓴이 : 지킴이러브 원글보기

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