[스크랩] 경매란 (응찰자의 입장에서) 이런 것!

경매란 (응찰자의 입장에서) 이런 것!

 

① 경매에 나온 부동산을 다른 응찰자와 경쟁하여 자기가 정한 가격으로 매입하는 투자수단이다.
② 시가보다 비싸게 사는 것은 있을 수 없으며, 최대한의 이익을 남기는 것을 목적으로 한다.
③ 본인의 부주의가 용납되지 않으며 모든 것을 자기 책임으로 한다.
④ 소유권을 이전받기 전까지는 언제나 불안전하며, 인내와 기다림으로 얻어지는 크고 작은 행운이다.
⑤ 실수할 수 있으나 실수에 매달리지 말고 미련없이 새로운 도전을 시도할 것을 요구한다.
⑥ 혼자보다는 두사람이, 두 사람보다는 세 사람이 실수를 막는다. 그러나 판단이 더디어 질 수 있다.
⑦ 큰 이익을 노리는 사람은 적은 이익을 노리는 사람에게 진다.
 
 
 응찰전의 필수점검사항

① 현장을 반드시 답사한다. 그리고 공고내용과 비교, 확인하라. (투자적격 판단)
② 점유자, 임차인 정황을 파악하라. (가장 골치아픈 문제 (명도)의 대비, 권리분석자료)
③ 정확한 시가를 파악하라. (일단 감정가는 무시, 응찰가 산정기준)
④ 채무자(소유자)의 동태, 변제자력 등을 파악하라. (경매의 진행예측)
⑤ 가등기, 예고등기, 가처분, 별도등기 등의 유무확인 (응찰가능성 판단)
⑥ 응찰자금의 운용계획을 세우라 (대금납부 실기예방)
 
 
 응찰시 주의사항

① 응찰에서부터 낙찰을 거쳐 잔금이행에 따른 소유권 취득 시까지의 소요기간 예측이 어려우므로충분한 여유를 갖고 시작해야 한다.
② 임차인이 건물의 명도에 불응할 경우 소송을 할 경우도 있으므로 이에대한 대비책이 필요 하다.
③ 낙찰자 기준으로 세금이 부과되기 때문에 이전비용 (세금, 수수료, 채권 등)이 일반매매 보다 비싸다. ④ 대금납부 기간내 대금납부를 못하면 경매보증금을 환부받을 수 없는 경우도 있다.
⑤ 농지는 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 경매가 불허되고 경매보증금을 되찾지 못할 수도 있다.(실무상 대부분의 법원에서 반환하고 있음)
⑥ 본인의 부주의 (매물선정실수, 가격기재실수 등) 는 용납되지 않는다
 
 
☞ 실수사례(1)

  육군대령출신인 경매초보자가 상가건물 입찰시 경매사건번호를 잘못 기재하여 5천2백만원의 보증금을 날릴 뻔 하였다.
그는 5억2천만원에 상가를 입찰하면서 잘못하여 자기가 쓰려는 경매사건의 뒷번호(당시 경매정보지를 구입하여 매물을 선정하였는데 선정한 사건의 바로 밑에 기재된 번호)를 기재하였는데 그 사건의 최저입찰가는 7천만원정도였다.
결국 그사건의 채무 3천만원을 대신 갚아주고 경매취하를 받아 보증금의 반 정도를 겨우 건지는 것으로 만족하였다. 
 
 
 응찰요령

① 다량소익형(多量小益型) :  적은 물건을 안정적으로 여러건 입찰함으로써 적은 이익을 취하나 결과적으로는 소기의 목적을 달성하는 스타일
② 소량다익형(小量多益型) :  단 1건을 입찰하더라도 큰 이익을 취하는 통큰 스타일
③ 평균이익률(平均利益率) : 부동산 가격이 낮을수록 이익률은 높으며 부동산 가격이 낮을수록 이익률은 낮아짐 (표 참조)
금액     5천만원 미만     1억원 미만     10억원 미만     10억원 이상
이익률        40%            30%            20%           10%
 
 
 
 꼭 알아둘 경매 용어 공부 
① 강제경매 :  채무자 소유부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금으로 채권자의 채권(금전)을 만족 시키는 것을 목적으로 하는 강제 집행절차(민사소송법의 강제집행편에 의한 절차로 채무명의(판결, 화해, 조정, 조서, 공정증서 등)가 필요하다.

② 임의경매 :  담보권(저당권, 질권, 전세권)의 실행을 위해 국가기간이 대행하는 임의적 집행절차로 담 보권의 존재를 필요로 한다.

③ 입      찰 :  집행관이 법원의 입찰명령에 의하여 실시하며, 입찰기일에 입찰장소(경매법정)에서 각 매수신 청인이 서면(입찰표)으로 매수가격을 신청하여 그중 최고가격을 신청한 사람을 매수인(낙찰인)으로 결정하는 부동산 경매방식 

④ 낙      찰 :  입찰절차에 하자가 없고 경락불허 사유가 없을 때 최고가 매수인을 경락자로 확정 (허가)하는 것

⑤ 유      찰 :  입찰기일에 매각신청이 없어 경매가 이루어지지 않는 것을 말하며, 유찰이 되면 법원이 직권 으로 재경매를 명하게 된다.

⑥ 이해관계인 :  경매를 통하여 직접적으로 이해관계를 갖는 자로서 배당요구채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(저당권자, 임차권설정자, 전세권자 질권자 등), 부동산 위의 권 리자로서 그 권리를 증명한 자(법정지상권자, 유치권자, 점유권자, 건물등기 있는 토지임차인, 주택 의 인도 및 주민등록을 마친 임차인 등), 공유자 등을 말한다.
 가처분권자, 예고등기권자, 가압류권자는 이해관계인이 아니다.
그러나 무시할 수 없는 권리자로서 철저한 분석이 필요 

⑦ 신경매 :  유찰됨으로 인하여 다시 하는 경매. (가격저감 있음)

⑧ 재경매 :  낙찰자으 대금 미납으로 인하여 다시 실시하는 경매. (종전가격으로) 

⑨ 이의신청 :  경매절차상 또는 실체상(임의경매)의 문제에 대하여 이해관계인이 제기하는 신청으로 강 제경매는 절차상의 문제에 한하여 이의할 수 있을 뿐이고 실체상의 문제는 청구이의의 소로 다퉈야 한다. (예:임의경매에서 경매개시결정에 대한 이의신청)

⑩ 항      고 :  집행법원이 한 결정이나 명령에 대한 불복절차로 즉시항고는 법률에 특별히 인정된 경우에만 가능하다. (예:경락허가 결정에 대한 즉시항고)

⑪ 법정지상권 :  일정한 법적 요건을 갖출 경우에 토지 위의 사용 수익을 목적으로 하는 권리로 동일소 유자의 토지, 건물이 경매로 인하여 건물소유권이 바뀔 때 건물소유자는 법정지상권을 갖는다. 

⑫ 특별매각
    조건 :  일반적인 매각조건 외에 별도로 신청채권자의 신청이나 직권으로 부여하는 매각조건 으로 특히 유의할 사항임. (별도부담, 지체이자 따위)

⑬ 우선변제권 :  경매대금의 배당시 법률에 의하여 우선적으로 변제받을 수 있는 채권 (세금, 소액임차 인의 임차보증금, 노임 등)

⑭ 대항력 :  다른 권리자에 대하여 우선하는 권리를 법적으로 인정받는 것으로써 임차인이 임차건물의 점유와 주민등록을 이전하면 그 이후 발생하는 다른 권리자에게 대항할 수 있는 권리가 발생하는 것 이 그 일례다. (임차인의 임차물의 점유와 주민등록전입신고는 대항요건과는 구별) 

⑮ 물건번호 :  여러 개의 부동산을 한꺼번에 경매신청하였을 시, 법원에서 각 분리하여 개별경매하는 경 우 각 부동산에 붙여진 번호로 입찰 시 반드시 기재하여야 한다.
 

출처 : 財神

글쓴이 : 송민경(cutesmk) 원글보기

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