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종전에 도시계획법과 국토이용관리법이 금년부터 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’로 통합되어 적용되고 있다. 그런데 토지의 활용 여부를 결정적으로 판가름하는 이 개정법에 대한 인식이 아직까지 일반인들에게는 부족한 듯하다. 이에 현직 건축공무원의 전문적인 식견과 경험을 빌어 전원주택의 건축과정과 관련된 인허가 사항을 알기 쉽게 풀어보고자 한다. 건축허가, 착공, 준공편으로 나뉘어 진행된다. | ||||||||||||||||||||||
| 1. 이 땅에 건축물을 지을수 있나요?(허가편) | 뒤로 위로 | |||||||||||||||||||||
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▒ 이 땅에 건축물을 지을 수 있나요? 일선 구청에서 건축 인허가와 주택건설사업계획승인 등 건축행정 실무를 담당하면서 민원인에게 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 ‘이 땅에 건축물을 지을 수 있는지’에 대한 것이다. 그런데 대부분의 민원인들이 토지를 구입하기에 앞서 공인중개사, 건축사 등을 통해 먼저 알아본 후, 마지막으로 해당관청에 확인차 문의를 해 오기 때문에 간혹 난감한 경우가 있다. 건축 가능여부는 토지 가치를 결정하는 중요한 요인이기 때문에 신중한 판단이 요구된다. 토지를 이미 구입하였으나, 알고 보니 건축이 불가능한 맹지라면 큰 손실이 아닐 수 없다. 따라서 본 기고문에서는 건축허가가 가능한 토지인허가 사항을 우선 알아보고, 건축허가 신청부터 준공까지의 개략적인 절차를 최근 개정된 법령과 개정방향에 비추어 짚어보고자 한다. 토지 구입에 필요한 기초서류 건축허가 가능여부를 판단하기 위해서 필요한 기초서류로는 토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장 등이 있는데 해당 구·군청에서 발급 받을 수 있다. 또 소유권 확인을 위해 법원에서 토지 등기부등본도 발급 받아야 한다. 땅에 기존 건축물이 있어 적합하게 건축허가를 받은 건축물인지 확인하려면 건축물대장를 검토해 봐야 한다. 이러한 서류들은 전국 어디서나 팩스 또는 전자정보시스템을 통해 저렴한 비용으로 발급 받을 수 있다. 토지이용계획확인원에는 토지의 용도지역·지구·관리지역·도시계획사항 등이 기재되어 있으며, 토지대장에는 토지 면적·지목·소유자 현황이 기재되어 있다. 토지등기부등본은 토지의 소유권을 확인할 수 있는데 갑구에는 토지의 소유자, 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있다. 을구에 지상권이나 압류가 설정된 대지의 경우에는 설정권자로부터 동의서를 받든지 압류 설정 해제를 받아야 한다. | ||||||||||||||||||||||
| 2. 개발행위허가와 농지전용허가 및 산림전용허가를 어떻게 받나요?(허가편) | 뒤로 위로 | |||||||||||||||||||||
| ▒ 개발행위허가와 농지전용허가 및 산림전용허가를
어떻게 받나요?
건축물을 마련하기 위해서는 토지개발이 요구되는 전, 답, 임야에 전원주택을 건축하는 경우가 많다. 그런데 금년 1월1일부터 시행된 ‘국토의계획및이용에관한법률’ 조항이 광범위하고 부칙이 복잡하여 전원주택과 관련된 중점 사항을 금회에 설명하고자 한다. 개발행위허가(토지형질변경허가), 산림전용허가 및 농지전용허가는 민원인이 해당관청에 별도 신청하여 허가 받을 수 있지만, 건축허가 신청서에 관련서류(개발행위신청서, 농지전용신청서, 산림전용신청서)를 구비하여 함께 제출하면 건축허가와 동시에 일괄처리 되도록 건축법에서 규정하고 있다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 지난 호에도 ‘국토의계획및이용에관한법률’에 대해 언급한 바가 있으나 보다 확실한 이해를 위해 다시 한번 살펴보기로 한다. 종전에는 국토이용체계가 이원화되어 전 국토를 도시지역과 비도시지역으로 구분하였다. 도시지역에는 도시계획법을 적용하여 도시계획을 수립하며 관리하고, 비도시지역에서는 국토이용관리법을 적용하여 국토이용계획을 수립, 관리하였던 것이다. 지난 1993년에 국토이용관리법을 개정, 용도지역을 개편, 준농림지역을 도입하면서 200만호 주택건설 등 각종 개발사업에 필요한 토지를 공급하였다. 그러나 2000년에 이르러 준농림지역의 난개발, 특히 용인ㆍ수지 지구 등 수도권 지역 난개발이 사회문제로 크게 대두되었다. 이에 건설교통부는 환경친화적인 국토개발은 지속적으로 추진한다는 전제 하에 ‘난개발 방지종합대책’을 발표하였다. ‘선계획 후개발’의 개념을 확립하고 난개발의 주요원인인 준농림지역의 관리를 강화한다는 방침이었다. 또한 도시지역의 과도한 고밀도개발을 억제하며 도시계획법과 국토이용관리법을 통합하여 금년 1월1일부터 ‘국토의계획및이용에관한법률’을 시행한 것이다. 개정된 법률의 주요 골자를 보면,
이밖에 개정내용 중 전원주택과 관련된 용도지역의 개편, 건폐율ㆍ용적률, 용도ㆍ지구별 건축 제한, 개발행위허가(토지형질 변경 허가)에 대해 구체적으로 알아보자. 용도지역의 재편과 건축제한 이 중 전원주택 사항과 직접적인 관련이 있는 관리지역에 대한 이해가 필요하다.
종전의 준농림지역을 개발하는 경우에는 상세한 계획을 수립한 후 제2종 지구단위계획제도를 도입하여 준농림지역의 소규모, 산발적 개발을 집단화하도록 하였다. 그리고 사업시행자가 기반시설을 부담하도록 하되 건폐율, 용적률, 건축제한에 대하여 인센티브를 제공하도록 하였다(영제47조).
용도지구 통폐합 및 건축제한 용도지구에도 다소 변동이 있었다. 종전의 도시계획법에 의한 경관지구를 자연경관지구ㆍ수변경관지구 및 시가지경관지구로 세분할 수 있도록 한 것이다. 또한 도시계획법에 의한 개발촉진지구를 이전 국토이용관리법에 의한 산업촉진지구 및 시설용지지구와 통합하여 개발진흥지구로 하고 개발진흥지구는 다시 취락개발진흥지구, 산업개발진흥지구, 유통개발진흥지구, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구로 분류하였다(법 부칙제14조①, 영제31조②). 학교위생정화구역에 숙박시설이나 위락시설이 들어서지 못하도록 특정용도제한지구를 신설하고, 주택을 비롯한 기존건축물의 개수 또는 보수를 지원하기 위하여 리모델링지구를 신설하였다(법제37조①, 영제31조①). 특히 용도지구를 지정할 수 있는 지역적 범위에 아무런 제한을 두지 않았다. 종전 도시계획법에 의해 용도지구로 지정할 수 없었던 비도시지역에 대해서도 용도지구를 지정함으로써 보다 효율적인 토지이용을 도모할 수 있게 되었다. 경관지구ㆍ미관지구 등 도시지역에만 지정하던 각종 용도지구를 비도시지역에도 지정ㆍ운영하도록 하였고, 국토이용관리법에 의한 수산자원보전지구를 수산자원보호구역으로 변경하여 행위제한을 별도로 규정하고 있다. 3개의 용도구역 수산자원보호구역을 신설하고 종전의 국토이용관리법에 의하여 자연환경보전지역에 지정할 수 있었던 수산자원보전지구를 수산자원보호구역으로 변경한 결과 용도구역은 개발제한구역ㆍ시가화조정구역 및 수산자원보호구역 등으로 되었다(법제40조, 부칙제14조②). 건폐율과 용적률 규정 기존 도시지역 안에서 건폐율과 용적률은 도시계획법에, 비도시지역 안에서 건폐율과 용적률은 건축법에 각각 따로 규정하였다. 그러나 비도시지역에서의 건폐율과 용적률도 이 법에 함께 적용된다. 다만, 다음과 같이 일정한 범위 안에서 건폐율 및 용적률을 도시계획조례로 따로 정할 수 있는 예외를 인정하였다(법제77조③, 영제84조③).
준도시지역과 준농림지역을 통합한 관리지역의 경우 개별입지에 의한 난개발을 억제하기 위하여 건폐율 40%, 용적률 100%로 대폭 강화되었으며 다만, 제2종 지구단위계획구역으로 지정될 경우에는 1.5배(60%ㆍ150%)까지 허용하였다. 농림지역 및 자연환경보전지역의 경우에도 주변지역과의 조화 및 경관보호를 위하여 건폐율 20%ㆍ용적률 80%로 대폭 강화되었다. 건폐율 강화에 따른 주민 불편을 완화하기 위하여 보전관리ㆍ생산관리ㆍ농림ㆍ자연환경보전지역 안에서 농지법에 허용되는 건축물의 건폐율은 60% 이하의 범위 안에서 조례로 정할 수 있도록 하였다. 지역 특정에 따라 완화하여 적용할 필요가 있는 지역은 건폐율ㆍ용적률을 따로 정하였다. 비도시지역에 대한 개발행위허가제 확대적용 이전 도시계획법에서는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등의 개발행위를 하고자 하는 때에 허가를 받도록 규정하고 있다. 그래서 비록 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역 안에서 건축제한에 적합하더라도 기반시설이 부족하거나 주변경관과 조화를 이루지 못하는 경우에는 개발행위허가를 받을 수 없었다. 그런데 국토이용관리법에는 개발행위허가제와 같은 제도가 없었으므로 상위계획에 부합되지 아니하거나 환경ㆍ경관측면에서 문제가 있는 경우에도 법령에만 위반되지 아니하면 건축을 허가할 수밖에 없었다. 그러나 국토이용관리법이 도시계획법과 통합됨에 따라 개발행위허가제가 비도시지역에도 확대 적용된다. 개발행위허가를 비도시지역에도 적용하되, 도시지역에 비하여 허가대상은 축소하였다. 또한 개발행위허가제를 강화, 법령에 맞더라도 기반시설이 부족하거나 주변경관과 조화를 이루지 못하는 경우에 개발을 불허하거나 조건부로 허가를 받도록 하였다. 다음 사업은 개발행위 허가대상에서 제외하고 별도 법률을 적용한다.
연접 개발방지를 위한 기준 제시 동일한 목적으로 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하거나 연접하여 개발하는 경우, 이를 하나의 개발행위로 간주함으로써 소위 ‘포도송이 개발’을 방지하였다. 지금까지 연접 개발여부의 판단기준이 없어서 규제가 어려웠는데, 이번에 기준안이 제시되었다. 즉 고속도로ㆍ일반국도 또는 너비 20m 이상의 도로ㆍ하천ㆍ공원 등 지형지물에 의하여 분리되거나, 진입도로가 너비 8m 이상이고 주간선도로ㆍ일반국도 또는 지방도에 직접 연결되는 경우에는 연접개발로 보지 아니하도록 하였다. 기타 경우에는 연접개발로 보아 연접된 토지의 면적이나 이전에 개발한 면적을 모두 합산하여 허가가능 면적을 적용하도록 하였다(영제55조④). 특히 개발행위허가 규모제한을 회피하기 위하여 사업지를 분할, 개발하는 편법을 방지하기 위하여 연접개발을 엄격히 제한하였다. 한편 비도시지역은 농지전용 허가면적 등을 고려하여 규모를 설정하였다. 개발규모에 따른 도시계획위원회 심의 개발규모에 따라 도시계획위원회 심의를 받도록 하였다. 다음의 개발행위는 도시계획위원회 심의대상에서 제외하였다.
농지전용 부담금 농지법 제40조 제4항의 규정에 따라 농지조성비 농지별 단위당 금액을 다음과 같이 결정ㆍ고시하고 있다. * 농지조성비 농지별 단위당 금액(농림부고시 제2001-83호)
대체조림비 부과 농지전용시 대체농지조성비를 납부하듯 산림형질변경시에는 대체조림비를 내게 되는데 평당 비용은 산림법 제20조의2제7항 및 동법 시행령 제24조의2제5항 규정에 의해 7년생 잣나무의 묘목값에 식재 후 5년까지의 육림비을 합하여 매년 산림청장이 고시하고 있다. 2002년 1270원/㎡에서 2003년 1527원/㎡으로 고시되어있다. (* 전용부담금은 2002년 1월 1일부터 폐지됨) 건폐율 / 용적률 경과규정 Q. 관리지역이 세분되기 전까지 관리지역은 어떻게 관리하는지? Q. 새로운 법률에 의한 조례가 제정되기 전까지 준농림지역에 대한 건폐율ㆍ용적률은?
예) 관리지역 : 건폐율 40%, 용적률 80% Q. 수산자원보호구역 안에 지정된 자연취락지구에 대해서는 어떠한 건폐율ㆍ용적률이 적용되는지?
예) 건폐율의 경우 자연취락지구는 60%, 수산자원보호구역은 40%이므로 60%를 적용하고 용적률의 경우 자연취락지구는 별도의 규정이 없고 수산자원보호구역은 80%를 적용함. 준농림지역의 행위제한 Q. 새로운 법률에 의한 조례가 제정되기 전까지 준농림지역에 대한 행위제한은? 예) 공장은 조례에 의하여 허용할 수 있는 시설이므로 2003. 6. 30까지는 새로운 조례가 제정되지 않더라도 설치가 가능하지만, 2003. 7. 1이후에는 조례를 제정하여 공장을 허용하지 않는 한 공장을 설치할 수 없음 ▷ 농림ㆍ자연환경보전지역과 자연취락지구의 경우 새로운 조례가 제정되기 전까지는 국토계획법시행령에 의하여 직접 허용되는 건축물만 허용되고 조례로 허용할 수 있는 행위는 허용하지 않음. 예) 자연환경보전지역의 경우 조례에 의하여 허용할 수 있는 양어시설은 새로운 조례가 제정되기 전까지는 설치할 수 없음 토지 적성평가 도시관리계획을 입안하기 위해서는 기초조사를 하여야 하는데, 기초조사에는 토지적성평가가 포함되어 있다. 토지적성평가는 필지별로 실시하는데, 토지의 자연적ㆍ인문사회적ㆍ공간입지적 환경을 평가하고 계량화하여 가장 적절한 토지특성에 따라 분류하게 된다. 이에 따라 보전할 지역과 개발할 지역이 구분되므로 토지이용체계의 성패를 가름하는 중요한 기본전제가 된다. 토지적성평가는 사실상 관리지역을 보전관리지역ㆍ생산관리지역 또는 계획관리지역으로 세분하는 때를 대비하여 도입한 제도인 바, 관리지역을 세분할 때에는 반드시 토지적성평가를 실시하여야 한다. 법령개정방향 지구단위계획 수립항목을 합리적으로 축소 조정 ① 취락정비에 필요한 최소한의 기반시설 ▷ 다른 사업을 위한 지구단위계획 수립시에도 당해 목적사업에 필요한 최소항목만으로 한정(제1ㆍ2종 지구단위계획수립지침 개정) 토지적성평가 제외대상을 확대하고 기초조사 방법을 개선 ① 토지적성평가 실시일부터 5년 이내인 지역(현행은 3년 이내) 도시계획위원회의 효율적인 심의를 도모(시행령 개정추진) | ||||||||||||||||||||||
| 3. 전원주택를 지으려면 건축법만 맞으면 되나요?(허가편) | 뒤로 위로 | |||||||||||||||||||||
| ▒ 전원주택 지으려면 건축법만 맞으면 되나요?
일반인이 건축허가를 신청하면 관할 공무원은 해당 지역에 입지가 가능한 지, 건폐율·용적률 등이 적정한지를 검토, 허가를 결정하게 된다. 전원주택에 대해서는 입지의 적정여부 뿐만 아니라 배수설비·정화조 설치·농지전용·임야전용·토지형질변경 등 수반되는 여러가지 사항까지 검토한다. 건축법령에 명시되지 아니한 개별법령 조항에 적합하지 않는다면 건축허가를 받을 수 없다. 건축허가와 관련된 개별법령은 총 90여개에 이른다. 그런데 지난 1999부터 건축법 제8조제6항의 규정에 의해 ‘통합기준’이라는 제도가 적용되고 있다. 그로 인해 약 30여개 법령에 대해서는 관계사항을 면밀하게 검토하여 종합적인 판단을 하여야 한다. 사정이 이렇다보니 간혹 착오가 생기기도 한다. 예를 들어 건축허가를 내주었는데, 알고 보니 상수도보호구역내 관계법령인 주민등록법에 저촉되어 건축허가가 다시 취소되는 등의 경우이다. 그렇게 되면 결국 해당 건축주는 물론 건축허가 담당 공무원도 함께 불이익을 받게 된다. 물론 행정소송을 통해 일부 구제를 받을 수 있지만 해당 기관장에 대한 손해배상 청구, 담당공무원에 대한 구상권 등 그 과정이 여간 고통스러운 것이 아니다. 필자의 경우, 이를 사전에 차단하기 위해 일차적으로 국토의계획및이용에관한법률 시행규칙(별지 제21호)에 따른 ‘토지이용계획확인원’과 ‘지적도’와 같은 공부(公簿)를 중심으로 검토한다. 토지이용계획확인원의 기재사항 중 대지가 도로에 접해야 하는 접도여부에 대한 사항은 지난 4월호에 기술하였고, 용도지역과 용도지구 등 도시관리계획에 관해선 지난 5월호에 자세히 설명한 바 있다. 이번 호에는 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 상수도보호구역, 문화재 보호구역, 토지거래 허가구역 등 이외의 사항에 대해 설명하고자 한다. 상수원보호구역 안에서의 행위제한 상수원 확보와 수질보전상 필요하다고 인정되는 지역을 환경부장관이 지정·공고한 지역을 ‘상수원보호구역’이라고 한다. 상수도보호구역에서는 건축물의 신축·증축·개축·재축·이전·변경 또는 제거가 까다롭게 제한되고 있다(수도법 제5조). 그러나 상수도보호구역내에서도 극히 제한된 건축행위는 허가를 받을 수 있는데, 그 기준은 <표1>과 같다. 표에서 제시된 허가행위에 해당되면 상수도보호구역 건축행위시 신청서류는 다음과 같다. ▶ 신청서(수도법시행규칙 별지 제3호, 제3호의2 서식) 군사시설보호구역 내 건축행위 제한 ‘군사시설보호구역’이라 함은 군사시설을 보호하고 군작전의 원활한 수행을 위하여 국방부장관이 설정하는 구역을 말한다. 군사시설보호구역 내에서 건축공사를 시행하고자 할 때에는 군사시설보호법 제10조(행정청의 허가사항에 관한 협의 등)에 의해 관계행정기관장이 보호구역 안에서의 국방부장관 또는 관할 부대장 등과 협의하도록 규정하고 있다. 따라서 토지이용계획확인원상에 군사시설보호구역·해군기지구역·군용항공기지구역(비행안전구역, 기지보호구역)에 해당된다면 건축허가에 제한을 두고 있음을 의미한다. 군사시설 보호구역내 허용하고 있는 건축허가 기준은 <표2>와 같다. 협의에 필요한 서류로는 1 : 5만 또는 1 : 2만5천 지형도 1부, 사업계획개요서 1부, 계획구역이 도시된 지적도 등본 또는 임야도 등본 1부, 배치도 및 평면도와 단면도가 필요하다. 농지전용허가 농지에는 농업진흥구역과 농업보호구역이 있다. 농지를 전용하고자 한다면 해당 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 마찬가지다. 해당 지역의 농지관리위원회 위원장은 다음과 같은 기준에 따라 확인을 해준다.
농지전용허가 신청서류는 다음과 같다.
산림전용허가 산림이란 임목(林木)과 임지(林地)를 합한 것을 말한다. 이러한 산림은 크게 보전임지와 준보전임지로 나뉜다. 그런데 산림법에 보전임지는 생산임지와 공익임지로 다시 나누어지고, 개발할 경우에는 반드시 전용허가를 받아야 한다. 산림의 전용허가 범위 및 기준은 <표 4>와 같고 산림을 전용하고자 할 경우 신청서류는 다음과 같다.
기타 구역에서의 허가제한 자연공원법에 의한 자연보존지구의 주택의 건축허용기준은 <표5>와 같다. 도시공원법에 의한 도시공원은 점용이란 용어를 사용한다. 도시공원상의 건축물 점용은 사실상 극히 제한적이다. 일부 용도의 가설건축물, 기존 건축물 및 기존 공작물의 개축ㆍ재축 또는 대수선도 거의 할 수 없으나 법령이 곧 개정될 것으로 예상된다. 생태계보전지역에서도 사실상 건축행위는 전면 제한하고 있으며(자연환경보전법 제20조), 환경정비구역 안에서의 건축행위는 보호구역 안에 거주하는 주민이 행하는 다음 사항과 같은 주택의 신축ㆍ증축 또는 용도변경을 허용하고 있다.
연접개발에 대한 제한 개발부담금 부과 연접 개발은 여러 개 필지로 나뉜 인접 토지를 계속 개발해 사업 부지를 넓히는 것이다. 개발이익환수에 관한 법률시행령 제4조에 따르면 개발부담금의 부과대상이 되는 개발사업의 범위에 대해 규정하고 있다. 개발을 끝낸 뒤 동일인뿐만 아니라 배우자 및 직계 존·비속이 연접한 토지(동일인 소유의 연속되어 있는 일단의 토지인 경우를 포함한다)에 하나의 개발사업이 종료된 후 5년 이내에 개발사업의 인가 등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 대상토지면적을 합한 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 보도록 하고 있다. 지목변경이 수반되는 사실상 또는 공부상의 사업은 다음과 같다.
개발면적 제한 이제까지 전원주택업체들은 단일 사업면적이 1만㎡(3천30평)가 넘을 경우 사전 환경성 검토 등의 까다로운 절차를 거쳐야 하기 때문에 타인의 명의를 빌려 편법으로 연접개발을 해왔다. 그러나 국토의계획및이용에관한법률이 시행되어 사업주가 다르더라도 연접하여 개발하거나 동일인이 연접한 토지를 수차에 걸쳐 개발하는 경우, 새롭게 개발하려는 면적이 기존 것과 합해 3만㎡(1만1백평) 이상이면 지구단위계획을 세우도록 하고 있다. 하지만 대부분 옆 단지가 개발돼 지구단위계획을 세우는 것은 현실적으로 불가능해 추가 개발이 어려운 것이 현실이다. 만약 연접 개발면적이 3만㎡ 미만일 경우에는 ▶이미 개발된 단지에서 도로나 하천. 공원 등으로 20m 이상 떨어져야 하고 ▶진입도로가 너비 8m 이상이면서 일반국도, 지방도로 등에 직접 연결돼야 한다. 이 때문에 경기도 양평과 용인, 강원도 평창 등 전원주택과 펜션이 많이 들어선 곳에선 추가 개발이 어려운 실정이다. 따라서 개발업체가 땅을 사놓고도 개발허가가 안나 금융비용이 증가하는 피해를 막기 위해서는 사전에 해당 부지에 건축허가가 날 수 있는지 확인하는 것이 바람직하다. Tip 건축용어의 정의 (건축법시행령 제2조)
Tip Q 정년퇴직을 앞둔 L씨가 소유하고 있던 5억원짜리 아파트를 자식에게 물려주고 자신은 미리 구입해 놓은 전원주택으로 이사하는 경우? A 5억원짜리 아파트를 자식에게 그대로 증여하게 되면 증여세법에 따라 총 7천560만원의 세금을 내야 한다. 하지만 대출을 끼고 증여를 하게 되면 사정은 달라진다. 방법은 이렇다. 아파트를 담보로 최대 2억원 안팎의 대출을 받는다. 이렇게 되면 증여재산가액(5억원)에서 대출금(2억원)을 제외한 나머지가 과세표준금액(3억원)이 돼 3천960만원의 증여세만 내면 된다. 무려 3천6백만원을 절약할 수 있다는 것이다. 단 증여계약서상에 ‘대출을 끼고 증여했다’(부담부증여)는 사실을 명시해야 하며 은행에서 빌린 돈은 증여받은 아들이 벌어서 갚아야 한다는 사실은 반드시 기억해야 한다. 2억원이라는 큰 돈을 아들이 갚아야 되는 게 문제인데, 대출을 받아 남은 2억원을 모두 현금으로 찾고 이 돈을 아들에게 주는 극단적인 방법도 있을 수 있다고 한다. Tip Q 건축허가시 복합으로 자연공원법 제23조의 규정에 의한 전용허가를 처리할 수 있는지? A 건축법 제8조의 규정에 의거 건축허가를 받은 경우 허가·신고 또는 승인을 받은 것으로 보는 대상에는 자연공원법이 포함되지 아니하다. 다만, 건축법시행령 제8조제4항의 규정에 의하여 건축하고자 하는 신청한 내용이 자연공원법 제23조에 적합한지 여부를 확인하도록 하고 있다(건설교통부 건축58550-2085호 ‘99. 6. 5). Tip Q 문화재보호법 제20조 제4호의 규정을 적용, 문화재 보호구역 이외 지역까지 건축 등의 행위을 제한 할 수 있는지 여부와 그 절차는? A 시장·군수는 건축허가시 문화재보호구역외의 지역일지라도 문화재 보존에 영향을 미치는 지 여부를 확인해야 하며, 문화재 보존에 영향을 미치는 사항의 건축을 허가하는 경우에는 미리 문화재청장과 협의하여야 한다(문화재청 문기 86700-83호 99. 6. 18). | ||||||||||||||||||||||
| 4. 도시계획조례 분석을 통한 지역ㆍ지구별 건축물 용도제한 설명(허가편) | 뒤로 위로 | |||||||||||||||||||||
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▒ 도시계획조례를 통한 지역·지구별 건축물 용도제한 분석 ‘국토의계획및이용에관한법률’의 체계 국토계획법령은 그리고 국토계획법의 하위지침·훈령은 10개로 광역도시계획 수립지침, 도시기본계획 수립지침, 도시관리계획 수립지침, 제1종지구단위계획 수립지침, 제2종지구단위계획 수립지침, 개발행위허가 운영지침, 기반시설 연동제 운영지침, 토지적성평가지침, 토지거래업무 처리규정, 중앙도시계획위원회 운영세칙 등이 있다. 각 계획별 내용과 의미를 살펴봐야 투자를 할 경우 장기적·중기적·단기적 계획을 세울 수 있을 것이다. 필자는 건축허가 부서에서 근무를 하고 있지만 법률 개정이 급속하게 이루어지다 보니 가끔씩 법률이 생소한 경우가 있다. 이러한 상황은 투자 측면에서 부동산의 방향을 예측하고 싶다면 법령의 입법예고에서 그 단서를 찾아야 한다는 것을 의미한다. 각 지방자치단체는 국토계획법에서 조례로 제정하도록 한 사항을 해당 지역의 실정에 맞도록 제정, 운영하고 있다. 특별시·광역시는 하나의 생활권으로 기초자치단체(구청)의 도시계획조례가 별도로 없고 광역자치 단체조례(특별시·광역시)가 운영되고 있다. 한편 경기도·강원도 등 광역자치단체(도청)에서는 기초자치단체(시·군청)마다 별도의 도시계획조례를 두고 있다. 각 자치단체마다의 조례를 비교하면 일부 차이는 있으나 형식이 유사한 편이다. 아래에서는 3개 지방자치단체에서 입법예고한 도시계획조례를 비교하면서 조례의 개정방향을 예측하고자 한다. 전원주택 용도정의 건축법상 전원주택이란 용어는 없다. 건축허가 신청을 하려면 건축물의 용도를 결정하여야 하는데 전원주택을 굳이 분류하자면 건축법시행령 별표1에 규정에 따라 구분을 하여야 한다. 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 분류할 수 있다. 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 구분하고 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분하고 있다. 건축법상 1가구가 거주할 경우에 보통 단독주택으로, 2가구 이상이 거주할 경우 다가구주택 또는 다세대주택으로 구분할 수 있다. 그리고 주택건설촉진법(앞으로 주택법으로 개정 예정)에서는 단독주택 20호 이상을 동시에 건축할 경우에는 건축허가가 아닌 주택건설 사업계획 승인을 득하여야 한다. 이러한 용도가 확정되면 용도·지구별 허용 여부를 검토하게 되는 것이다. 예를 들어 단독주택은 도시지역의 경우 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역에서 허용하고 있으며 중심상업지역, 일반상업지역, 일반공업지역, 준공업지역, 보전녹지지역에서는 지방자치단체에서 운영중인 도시계획조례를 검토하여야 한다. 비도시지역의 경우 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 관리지역, 취락지구에서 허용하고 있으며 농림지역과 자연환경지역의 경우에는 일부만 허용하고 있다. 아래에서는 단독주택에 대한 지방자치단체 조례를 비교, 분석하고자 한다. 입법예고 중인 도시계획조례 체크 태안군과 용인시, 춘천시에서 입법 예고한 도시계획조례개정안 중 전원주택을 건축할 때 반드시 체크되어야 할 포인트인 토지형질변경 규정과 단독주택의 허용기준, 건폐율, 용적률을 비교하여 설명한다. 기초자치단체의 도시계획조례에 단독주택은 주거지역과 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 취락지구에서 모두 허용하고 있다. 그러나 보전녹지지역에서 다가구주택은 허용하지 않고 있으며, 농림지역과 자연환경지역에서는 현저한 자연훼손을 가져오지 않는다는 조건하에 건축하는 농어촌주택에 한하여 단독주택을 허용하고 있다. 따라서 개발사업 전에는 인근의 자연환경 여부를 살펴보고 해당 자치단체에 사전에 문의하는 것이 확실하다. 전원주택과 음식점을 함께 계획하고 있다면 태안군에서 입법예고한 도시계획조례 개정안을 살펴볼 필요가 있다. 계획관리지역 및 관리지역 안에서 휴게음식점, 일반음식점 및 숙박시설을 설치할 수 있는 지역이 상수원보호구역으로부터 5백m 이내인 집수구역 등에 해당될 경우 허용하고 있지 않으므로 유의하여야 한다. 개발행위 규모는 기초자치단체 조례마다 상이한 기준을 제시하고 있다. 그래서 토지 구입 전에는 조례를 반드시 확인하여야 한다. ▶ 용인시의 경우 ▶ 춘천시의 경우 ▶태안군의 경우 토지형질변경 허가 기준 역시 지자체마다 다르다. 경사도, 입목도, 기준 지반고가 각 지역마다 차이가 있다는 점에도 관심을 가져야 한다. 경사도 산정은 등고선의 표고 변화를 계산하는 방식에 의거한다. 대상 토지의 굴곡 및 지형여건을 고려하여 등고선에 직각이 되도록, 허가 신청 토지 내에 3개소 이상의 측정기준점을 설정하고 최고 표고와 최저 표고의 차이를 수평거리로 나누어 계산한 값으로 정할 수 있다. 다음 <표6>은 각 지역별 토지형질변경 기준을 요약하여 비교한 내용이다. 세부 규정은 각 자치단체조례에 상세히 규정되어 있다. Tip 토지거래 허가구역 지정 관련 Q&A(건설교통부 토지정책과 자료/2003. 2. 23) Q 토지거래시 허가를 받아야 하는 경우 및 허가절차는? Q 아직 행정수도 이전지역 등 구체적인 계획이 수립되지 않은 상황에서 지나치게 일찍 허가구역을 지정한
것이 아닌가? Q 토지거래계약 허가구역 지정ㆍ시행일 이전에 토지거래계약을 체결하였으나 아직 등기하지 않은 경우 허가를
받아야 하는가? Q 이번 허가제의 정확한 시행 시기는? Tip Q 금년 1월부터 농민이 아닌 경우에도 주말농장을 영위하기 위해 1천㎡(3백평)미만의 농지를
소유할 수 있도록 농지법이 개정되었는데, 이 경우에도 농지거래 시 허가를 받아야 하는가? 그러나 도시지역의 녹지지역에서는 2백㎡를 초과하는 토지거래 시 허가가 필요하므로 농지의 경우 현지거주 요건 및 지속적인 농업영위 요건 등 토지거래허가 관련 규정의 허가요건에 적합하여야 하나, 주말농장의 성격상 지속적인 농업영위라고 판단하기는 어려울 것이다. Q 허가가 필요한 면적인 한 필지의 토지를 허가대상면적 미만으로 분할하여 매매하는 경우에도 허가를
받아야 하는가? Q 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 경우 계약의 효과와 벌칙은? Tip 주택내부의 계단 면적 산정방법 1층 거실부분 및 1층에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단이 2층 천장까지 개방된 경우라면, 2층 바닥면적에 산입하지 않는다. 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입을 하기 위한 거실 내부계단에만 해당한다.(건설교통부 58070-2573(2000. 9. 5) 도로 등이 미설치된 지역에서 건축을 할 경우 전원주택지의 경우 도로나 상수도, 하수도가 미비된 지역이 많은 편이다. 대부분의 조례에서는 무질서한 개발을 초래하지 아니하는 범위 안에서 건축을 제한적으로 허용하는 지역에 대한 기준을 두고 있다. 양평군과 같이 하수배출 형식을 규정하고 있는가 하면 용인시는 임대 및 분양 주택에 대해 제한을 하고 있다. 따라서 도시기반 시설이 갖추어지지 않은 지역의 경우 무리한 도로개설을 수반할 경우 많은 비용이 소요될 수 있다. 건폐율 기준 기초자치단체별 도시계획조례에서 건폐율을 검토해 보도록 한다. 건폐율은 건물의 규모를 결정하는 첫번째 요소로 용도지역별 건폐율과 지구별 건폐율, 특수지역에 대한 건폐율로 구분하여 규정하고 있다. 용도지역별 건폐율은 녹지지역과 관리지역에서 대부분 자치단체마다 비슷한 규제를 하고 있다. 농지법에 의하여 보전관리지역·생산관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농지법 제34조의 규정에 의하여 허용되는 건축물의 건폐율을 태안군은 60% 이하로, 용인시는 50% 이하로 규정하고 있다. 춘천시, 용인시의 경우 위 건폐율 규정에도 불구하고 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역 안에서 건축물인 도시계획시설은 제85조제1항 각호의 범위 안에서 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 따로 정할 수 있다. Tip 주거지역 종 세분에 대한 효력 주거지역이 종 세분화하도록 하는 규정이 2003. 7. 1일부터 시행된다. 그런데 각 자치단체마다 효력발생에 대하여 정확한 답변을 못하고 있는 실정이다. 이에 대한 건설교통부 의견을 알아보도록 하자. ▷ 국토의계획및이용에관한법률 제31조제2항의 규정에 의하면 도시관리계획 결정 당시 이미 사업 또는 공사에 착수한 자(이 법 또는 다른 법률에 의하여 허가ㆍ인가ㆍ승인 등을 얻어야 하는 경우에는 당해 허가ㆍ인가ㆍ승인 등을 얻어 사업 또는 공사에 착수한 자를 말한다)는 당해 도시관리계획 결정에 관계없이 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다. 다만, 시가화조정구역 또는 수산자원보호구역의 지정에 관한 도시관리계획 결정이 있는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수에게 신고하고 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있도록 되어 있다. ▷ 이는 법령의 개정시 변경시점을 기준하여 종전규정을 적용토록 하는 부칙의 경과규정과는 달리 도시계획(변경)결정의 효력과 관련한 사항으로 도시관리계획 결정의 집행력ㆍ실효성 등을 확보하기 위해서 공사를 착수하여 새로운 도시관리계획 결정 내용대로 환원하기 곤란한 경우에 한하여 종전 도시관리계획 결정에 따를 수 있도록 규정한 것이다. ▷ 따라서 동법률시행령 부칙 제9조제1항의 규정에 의거 일반주거지역을 종세분하지 아니하여 제2종일반주거지역으로 보는 경우 등을 포함한 종 세분 효력발생시점 이전에 건축허가나 신고를 득한 경우라도 도시관리계획 결정(종세분)의 효력발생 이전에 사업 또는 공사에 착수를 한 자에 한하여 종전의 용도지역에 대한 용적률 등을 적용 받을 수 있을 것이다. ▷ 이 경우 ‘사업 또는 공사에 착수한 자’라 함은 착공계 등을 제출하고 물리적으로 착공한 자만으로 한정하는 것은 아니며 ‘당해 사업을 추진하기 위하여 객관적으로 필요하다고 인정할 수 있는 행위를 개시한 자’를 사업 또는 공사에 착수한 자로 볼 수 있을 것이니 이에 대한 구체적인 사실 판단은 당해 허가권자가 하여야 할 것이다.(건설교통부 도시 58450-924호 2003. 6. 5) 용적률 기준 용적률은 건물의 층수와 바닥면적의 규모를 결정하는 요인이 된다. 주거지역의 경우 <표11>에서와 같이 각 자치단체마다 다소 상이함을 알 수 있다. 도시계획조례가 제정되기 전까지 용적률은 국토계획법시행령에 규정된 최대한도를 적용하고 있어 표를 통해 시행령의 용적률 한도를 알아보도록 한다. 또한 취락지구, 개발진흥지구, 농공단지의 경우 별도의 용적률을 규정하고 있어 <표13>에서 다시 정리하였다. 관리지역(종전 준도시지역·준농림지역)안의 건폐율·용적률은 <표14>와 같이 관리지역이 보전관리지역·생산관리·계획관리지역으로 세분되기 전까지는 다음의 조례로 전하는 기준을 적용한다. | ||||||||||||||||||||||
| 5. 개발제한구역에서의 건축허가(허가편) | 뒤로 위로 | |||||||||||||||||||||
| ▒ 개발제한구역에서의
건축허가
우리나라의 개발제한구역제도는 영국의 그린벨트제도를 모체로 하고 있다. 1971년 수도권을 최초로 1977년 여수권에 이르기까지 국내 실정에 맞게 총 8차에 걸쳐 전국 14개 도시권(수도권, 부산권, 대구권, 광주권, 대전권, 울산권, 청주권, 전주권, 마산·창원·진해권, 여수권, 제주권, 춘천권, 진주권, 통영권)에 지정되었는데, 이는 전국토의 5.4%에 해당한다. 이러한 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산 방지에 적지 않게 기여해 왔다. 또 주변의 자연경관을 보전, 도시민의 쾌적한 생활환경을 확보하고 미래의 도시발전을 대비하는 제도로 평가되었다. 그러나 이미 시가화 된 집단취락이 포함되거나 경계선이 마을을 통과하는 등 시행 당시부터 개발제한구역이 불합리하게 지정된 사례 등 문제점이 제기되었다. 또 엄격한 규제로 개발제한구역 내 거주민 및 토지를 소유하고 있는 주민들의 재산권 제약과 생활불편이 초래되고, 다른 지역에 비해 땅값이 현저히 낮아 민원이 끊이질 않았다. 개발제한구역 안에 거주민이 아닌 외지인이 전원주택을 짓고자 할 때, 일명 ‘딱지’라는 편법을 이용하는 경우가 많아 이를 적발하고 단속하려는 관청과 주민들 사이의 불협화음도 적지 않았다. 이러한 와중에 1998년 4월 건설교통부는 ‘개발제한구역 제도개선협의회’를 구성하여 개발제한구역의 조정을 포함한 근본적인 제도개선을 위한 ‘개발제한구역 제도개선방안’을 발표하였다. 이와 관련하여 현재까지 각 시·도에서는 지속적인 개선 작업을 추진하고 있으므로 조만간 기존 개발제한구역 내에서도 자격조건 없이 건축법 등 관련법에 의거하여 경치 좋은 전원주택을 건축할 수 있으리라 전망된다. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 개발제한구역 내 건축행위는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법(이하 ‘개특법’)을 적용받는다. 동법에 의하면 개발제한구역에서 주택을 신축할 수 있는 경우는 다음과 같다. ▶ 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 ‘대’인 토지 ▶ 개발제한구역 지정 당시부터 주택(개발제한구역 관리대장에 등재된 주택)이 있는 토지에 한한다. ▶ 예외적으로 규정하고 있는 사례(전, 답이나 임야에 새로이 주택을 신축할 수 있는 사례) 공익사업의 시행으로 인하여 철거되거나 재해로 인하여 이축이 불가피한 경우의 당해 주택 소유자는 철거일 또는 재해를 입게 된 날 당시의 자기소유 토지이면서 다음의 각호 토지의 입지기준에 적합한 곳이면 지목이 ‘대’가 아닐지라도 주택을 신축할 수 있다. ㆍ주택이 소재하는 시·군·구내의 지역(기존의 주택이 소재하지 아니하는 시·군·구내의 지역으로서 기존의 주택으로부터 2㎞이내인 지역을
포함)일 것 10호 이상의 주택으로 구성된 취락의 경우 취락지구로 지정하도록 되어있는데, 이 취락지구 밖에 있는 주택의 경우 동 취락 내로 이축할 수 있다. 취락지구로 지정되지 아니한 곳도 개발제한구역 지정 이전부터 타인 소유의 토지에 건축되어 있는 건축물로 원 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택은 2003년 12월 31일까지 취락지구의 지정기준에 해당하는 취락 안이나 당해 취락에 접한 토지로 이축할 수 있다.(개특법시행령 제25조)이와 같이 개발제한구역 내에서는 <표1>과 같이 주택을 신축할 수 있는 토지 조건이 엄격한데다 거주 기간 별로 건축할 수 있는 규모가 지정되어 있다. 개발제한구역제도의 개선 전망 개발제한구역이 지정된 총14개 도시권 중 권역별로 구분되어 해제될 전망이다. ▶ 도시의 무질서한 확산과 도시주변 자연환경 훼손의 우려가 적은 7개 도시권(춘천권, 청주권, 전주권, 여수권, 진주권, 통영권, 제주권) → 개발제한구역을 전면해제 ▶ 시가지 확산압력이 높고 환경관리의 필요성이 큰 7개 도시권(수도권, 부산권, 대구권, 광주권, 대전권, 울산권, 마산·창원·진해권) → 지방자치단체별로 환경평가를 실시 또한 개특법을 개정하여 20호 이상, 1ha당 10호 이상이 취락하는 지역은 대규모 집단취락으로 지정할 수 있도록 하여 시·도지사에게 개발제한구역에서 우선 해제 권한을 위임할 전망이다. 이후 개발제한구역으로 계속 남게 되는 지역은 지정 목적에 맞게 철저하게 관리할 수 있도록 ‘개발제한구역관리계획’을 수립한다. 공공시설의 입지도 제한하기 위하여 일정 규모 이상의 건축물·시설물 등에 구역훼손부담금을 부과하도록 하고 있다. 이와 같은 개발제한구역 조정이 완료되면 부분 해제되는 도시권에서는 보전가치가 낮은 지역 위주로 해제되어 도시에 필요한 토지 공급이 가능해 질 것으로 예상된다. 해제되는 7개 도시권에서도 도시권별로 개발제한구역 면적 60% 내외는 보전·생산녹지, 공원 등 보전지역으로 지정되므로 도시성장에 따라 우려되는 환경훼손을 효과적으로 차단할 수 있을 것으로 예상된다. Tip Q 개발제한구역 밖에 거주하다가 지정 당시 거주자(父)의 토지를 상속받은 경우에 지정당시거주자로 인정받아 동 토지에 건축물의 신축이 가능한지? A 개발제한구역에 지정 당시 거주자는 개특법시행령 제18조제2항제3호에 의하여 개발 제한구역 지정 당시부터 당해 개발제한구역 안에 거주하고 있는 자(개발제한구역 지정당시 당해 구역 안에 거주하고 있던 자로서 구역 안에 주택 또는 토지를 소유하고, 생업 기타의 사유로 3년 이내의 기간동안 구역 밖에 거주하였던 자를 포함하되, 세대주 또는 직계비속 등의 취학을 위하여 구역 밖에서 거주한 기간은 구역 안에서 거주한 기간으로 봄)를 말하여, 이는 상속에 의하여 승계되지 않는다. 또한 해당인의 토지 및 건축하고자 하는 건축물에 대한 명확한 결론을 내릴 수 없지만, 구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지(건축물을 이축한 후 남은 종전의 토지를 제외함)에는 구역 내 거주기간에 따른 건축 허용면적 한도 내에서 3층 이하의 단독주택 및 근린생활시설의 신축이 가능하다.(건설교통부 관리58070-110, 민원) Q 개발제한구역 내 건축물 이축 중 명의 변경할 수 있는지? A 개발제한구역 안에서 이축 허가 후 사용승인 전까지는 건축주 명의변경을 허용하지 아니한다. 하지만 부득이 건축주 명의를 변경하여야 하는 경우에는 건축법시행규칙 제11조에서 허용하고 있는 건축관계자 변경신고를 통하여 이를 허용하여야 한다는 민원 사례이다. 검토한 결과 이를 제한하는 명문 규정이 없고 건축법령에서는 이를 허용하고 있는데도 개발제한구역에서는 무조건 제한하는 것은 필요 이상의 규제라고 판단, 국민 불편을 해소하는 차원에서 앞으로는 이축허가를 받은 후 건축주 명의를 변경하고자 할 경우에는 개특법에서 정하고 있는 기준(건축가능 자격 및 규모)에 적합한 경우에 한하여 건축법시행규칙 제11조에 의한 건축주변경신고절차에 따라 이를 허용하기로 하였다.(건설교통부 관리58407-2312) | ||||||||||||||||||||||
| 6. 착공신고 절차 및 건설업자, 감리자 선정(착공편) | 뒤로 위로 | |||||||||||||||||||||
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▒ 착공신고 절차와 시공자 및 감리자 선정 건축공사를 착수하기 전에는 착공신고서를 해당 관청에 제출하여야 한다. 그런데 어떠한 서류를 구비하여 신고서를 제출하여야 하는지, 시공자 및 감리자 선정은 어떻게 해야 바람직한지를 몰라 난감해 한 경험이 있을 것이다. 지난 호까지 건축물 입지 및 건축허가 과정을 상세하게 분석해 왔으나 이번 호부터는 건축허가를 받은 후 착공신고부터 입주까지의 절차를 소개하고자 한다. 개별 전원주택뿐만 아니라 대규모의 전원주택단지 사업까지 적용이 가능한 내용으로 일반인은 물론 건설업에 종사하는 관계자에게도 적지 않은 도움이 될 것이다. 허가 실무를 담당하면서 간혹 민원인으로부터 ‘착공계를 제출해야 할 의무는 건축주, 시공자, 감리자 중 누구에게 있는가?’라는 질문을 받곤 한다. 물론 건축설계사무소에서 실질적인 업무처리를 하는 것이 통례이지만 제출 의무는 건축주에게 있다. 특히 건축허가를 득한 지 1년이 지나서도 공사 착공신고서를 제출하지 않으면 건축허가가 취소된다. 만약 1년 이내에 공사를 시작하지 못한 정당한 사유가 있을 경우에 건축주는 착공연기서(건축법시행규칙 별지 제14호 서식)를 제출해야 어렵게 받은 건축허가가 취소되지 않는다. 착공신고 준비사항 건축허가를 득한 후 일정 규모의 공사는 착수하기 3일 전까지 비산먼지ㆍ특정공사 사전신고를 시ㆍ군ㆍ구 환경부서에 제출하여야 한다. 건축법 제8조 규정에 의한 건축허가대상 사업장인 경우에는 건축허가신청과 동시에 제출할 수 있다. 특히 토지형질변경 및 농지전용 공사의 경우 대지면적을 기준으로 산정하지 못하여 비산먼지 발생 신고를 하지 못하게 되면 과태료 처분을 받을 수 있으므로 주의해야 한다. 또 신고인(원도급자)의 변경이 있는 경우에 변경일 3일전(사업시행 3일전)까지 변경신고를 해야 한다. 신고서상 공사기한이 지났으나 연장신고를 이행하지 아니한 경우에도 과태료가 부과되니 주의해야 한다.(대기환경보전법시행규칙 제62조) 고용ㆍ산재보험의 가입 직영공사라 하더라도 일정 규모 이상의 공사를 할 경우, 근로자를 고용한 날 또는 사업개시일로부터 14일 이내에 보험관계성립신고서를 근로복지공단(http://www.welco.or.kr) 관할지사에 제출하여야 한다. 가입대상 고용ㆍ산재보험 미가입시에는 고용안정사업이나 직업능력개발의 각종 지원금ㆍ장려금 혜택을 받을 수 없으며, 사고로 인한 재해 보상 시 급여징수금이 부과된다. 고용ㆍ산재 보험의 부담 ㆍ보험료는 근로자의 총급여액에 보험요율을 곱하여 산정하며 연도초일(성립일)로부터 70일 이내에 납부해야 한다. 감리자 선정 일정 규모 이상의 건축물은 건축물의 미관과 안전을 위하여 건축사가 설계를 하여야 한다. 또한 건축사가 설계를 해야 하는 대상 건축물에는 감리자가 선정되어야 하므로 사업계획 시 설계비와 감리비에 대한 산정이 요구된다. ▷ 도시지역 및 제2종 지구단위 계획구역 안에서 허가ㆍ협의 또는 승인을 얻어 건축하여야 하는 용도ㆍ규모 및 구조의 건축물 설계 ㆍ고속국도법에 의한 고속국도의 경계선 및 철도법에 의한 철도의 겅계선으로부터 각각 양측 1백m이내의 구역, 도로법에 의한 일반국도의 경계선으로부터 양측 50m 이내의 구역. 다만, 고속국토 등으로부터 눈에 보이지 아니한 곳으로서 허가권자가 지정 공고한 지역은 제외ㆍ지역의 균형적 발전 또는 지역계획 등을 위하여 허가권자가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 지역ㆍ기반시설부담구역(국토의계획및이용에관한법률 제2조제19호) ▷ 연면적의 합계가 1백㎡를 초과하는 단독주택, 다가구주택 위와 같이 건축사가 설계해야 하는 대상은 감리자 역시 선정해야 한다. 공사감리자는 공사시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부 등 다음 업무를 하게 된다. ▷ 공사시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부 참고로 공사비 1백억원 이상의 관람집회시설, 전시시설, 공용청사, 공동주택 건설 시는 책임 감리대상이다. 바닥면적 합계 5천㎡ 이상인 건축공사ㆍ연속된 5개 층 이상으로 바닥면적의 합계가 3천㎡ 이상인 건축공사ㆍ아파트의 건축공사는 건축, 토목, 전기, 기계분야 건축사보를 배치하여야 한다. 시공자 선정 일정면적 이상은 건설업자를 반드시 선정하여 착공신고서에 서명을 받아야 하고 건설기술자, 품질관리계획서 및 안전관리계획서를 작성하여야 한다. 건설업자를 선정하면 건설기술자를 배치하여야 하는데, 공사예정 금액별로 건설기술자 배치 기준이 있다.(건설산업기본법제40조, 령 별표5) 관계기술자 협력 건축물 규모가 다음 규모 이상일 경우, 착공신고서상 관계기술자 서명을 받아야 된다. 차후 감리 중간보고서ㆍ감리 완료보고서에도 서명을 받아야 사용승인을 받을 수 있으므로 주의해야 한다. 안전관리계획서 작성 안전관리계획서와 품질관리계획서를 작성하여야 한다. 물론 소규모 건축공사의 경우에는 해당되지 않지만 전원주택단지 개발이나 일정규모 이상의 공사에는 필요하다. ▷ 안전관리계획서 상 포함되어야 할 사항 ㆍ건설공사의 개요 및 안전관리조직 또한 안전관리계획을 수립하여야 하는 건설공사가 산업안전보건법 제48조의 규정에 의한 유해ㆍ위험방지 계획을 수립하여야 하는 건설공사에도 해당하는 경우에는 안전관리계획과 유해ㆍ위험방지계획을 통합하여 작성할 수 있다. 공사장 주변의 안전관리대책에는 건설공사 중 발파ㆍ진동ㆍ소음이나 지하수 차단 등으로 인한 주변지역의 피해 방지 대책이 포함되어야 한다. ▷ 안전관리비에 포함되는 비용 ㆍ안전관리계획의 작성비용 품질관리계획 수립 대상 품질시험계획서는 대부분의 공사에 해당되는데, 그 작성방법을 모르는 시공업체가 많은 형편이다. http://www.bc21.com의 <건축물 용도별 사업관리> 항목에서 품질시험계획서 작성요령을 확인할 수 있다. 착공신고서 서류 구비 이러한 준비 절차를 준비한 후 시ㆍ군ㆍ구청으로 착공신고서를 제출하면 된다. 착공신고서는 건축주가 감리자ㆍ시공자ㆍ관계기술자(구조기술자, 토목기술자, 설비기술자)의 협력을 받아 제출하여야 한다. 건축법 및 건설기술관리법에서 규정하고 있는 건축물 착공을 위한 구비서류는 다음과 같다. ▷ 감리계약서, 설계계약서 사본 각1부 수년 전에는 지방세완납증명서, 건설업자 인감증명서, 법인 등기부등본까지 제출하도록 하여 최근에도 관례처럼 제출되고 있다. 그러나 지난 1999년 규제완화조치 이후부터 해당서류는 불필요한 서류로 착공신고 시 제출할 필요가 없다. | ||||||||||||||||||||||
| 7. 공사 중 건축허가사항 변경이 발생하였을 때(착공편) | 뒤로 위로 | |||||||||||||||||||||
| ▒ 공사 중 건축허가 사항 변경이 발생하였을
때
건축허가를 받은 설계도서에 따라 건축물을 시공하더라도 그 과정에서는 예상하지 못한 상황이 발생할 수 있다. 연약지반이나 건축 연면적의 증감, 지적등록 전환으로 인한 토지 면적의 변화 등으로 인해 관공서에서 허가 받은 내용과 다소 상이하게 공사가 진행되는 것이 그러한 예이다. 과연 이처럼 허가 사항이 변경될 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보기로 하자. 개발행위허가 사항의 변경 개발행위허가를 받고 변경해야 할 사항이 발생하면 변경허가를 받아 시공해야 한다. 그러나 다음 경우에는 변경허가를 받지 않아도 되지만, 변경사실을 지체 없이 허가권자에게 통지하여야 한다.(국토의계획및이용에관한법률 제56조제2항, 동시행령 제52조) ▶ 사업기간이 단축되는 경우 ① 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 2년 이내에 정당한 사? 출처 : 건축공무원이 쓴 건축 정보 글쓴이 : Captain 원글보기 메모 :
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