[스크랩] 건폐율, 용적율 이해하기

             

Ⅰ. 건폐율과 용적율에 대하여 확실히 알고 넘어 가죠. 알고 나면 쉬운 문제입니다.   먼저 건폐율이라는 것은 일정한 대지 안에서 건축물이 차지하는 비율을 말하는 것입니다.  자신의 땅의 면적을 100%로 잡는다면, 그 땅 위에 몇%까지 건물을 지을 수 있느냐는 것입니다.    예) 옆의 노란 땅(대지)의 면적이 100㎡이고, 건폐율의 최고한도가 70%이라면 빨간 집은 최고로 70㎡까지 지을 수밖에 없는것이죠(100㎡의 70%는 70㎡). 이때 집을 두 채 짓는다면 두 채를 합친 면적을 말합니다. 즉, 두 채 합친 면적이 70㎡ 이내여야 한다는 것입니다.      건폐율 때문에 건물을 짓지 못하고 비어 있는 토지를 공지라고 합니다. 위의 예에서는 30㎡가 공지로 되는 것이지요.   이렇게 건폐율의 최고한도를 정하는 이유는 각 건축물 사이의 공간을 확보하여 일조, 채광, 통풍과 화재시의 불길이 옮기는 것을 방지하는등의 이유가 있기 때문입니다.   그리고 최고한도는 용도지역에 따라 차이가 있는데, 주거지역에서는70% 이하, 상업지역에서는 90% 이하, 공업지역은 70% 이하, 녹지지역 20% 이하, 기타 지역은 60% 이하입니다.     Ⅱ. 이에 대하여 용적율이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적(바닥면적의 합계)의 비율을 말하는 것입니다. 대지에 2 이상의 건축물이 있는경우에는 이들 연면적의 합계를 말합니다. 용적=부피를 생각하시면 쉽겠네요.    예) 같은 땅(100㎡)에 이번엔 2층집을 짓는다고 할 때, 용적율의 최고한도가 200%이라면 1층과 2층의 바닥면적을 합쳐서 200㎡ 이하이어야 합니다. 이때 지하층의 면적은 산입하지 않습니다. 물론 집을 두 채 짓는다면 두 채의 연면적의 합계를 말합니다.      위의 예에서는 건폐율은 적용하지 않고 계산한 것입니다. 실제에 있어서는 항상 건폐율과 용적율을 함께 계산하여야 합니다. '건폐율 20% 이하, 용적율 100% 이하의 범위 내에서 건축' 이라는 식으로 말입니다.   용적율의 최고한도는 주거지역은 700% 이하, 상업지역은 1,500% 이하, 공업지역은 400% 이하, 녹지지역 200% 이하, 기타 지역은 200% 이하입니다.   용적율을 정한 이유는 도시의 과밀화를 방지하거나 혹은 토지의 이용도를 높이기 위해서입니다.     Ⅲ. 결론 : 건폐율은 대지면적의 몇%까지, 즉 얼마만큼의 넓이로 건물을 지을 수 있느냐의 문제이고, 용적율은 대지면적의 몇%까지의 높이로 지을 수 있는가의 문제입니다. 어느 아파트를 지을 대지면적이 1,000평이라고 할 때, '건폐율 50%, 용적율 200%'라면 아파트가 들어설 수 있는 면적은 500평이 되고, 아파트의 높이는 각 층의 바닥면적의 합계가 2,000평의 범위 내에서 건물을 지을 수 있습니다. 한 층의 바닥면적이 100평이라면 20층까지 지을 수 있겠지요. <50% = 절반, 200% = 2배>  [문제] 200㎡의 땅을 갖고 있는 사람이 건물을 지으려고 한다. 이 지역 의 건폐율의 최고한도는 50%이고, 용적율의 최고한도는 300%이다. 이 사람은 건물의 바닥면적을 얼마로 해야 하며, 지하와 지상을 합쳐서 몇층까지 지을 수 있는가? 각층의 바닥면적은 동일한 것으로 한다. 답) 바닥면적 : 건폐율이 50% 이하니까 200㎡ X 50% = 100㎡      건물층수 : 용적율이 300%이면 600㎡. 각 층수의 바닥면적의 합계 가 600㎡ 이하이면 된다.                      1층의 바닥면적이 100㎡이니 6층까지 지을 수 있다. 지 하층의 면적은 계산에                       들어가지 않으니까 지하 2층이나 지하 3층 마음대로 할 수 있다.                      (단, 지하의 깊이는 법령상의  제한이 있다.)      결론 : 1층 바닥넓이 100㎡로 6층까지 지을 수 있다.      참고 : 건폐율이 50%, 용적율이 300%일 때, 건폐율과 용적율을 단 순비교하면 용적율이               건폐율의 6배(50 X ⑥ = 300)이니까 6층까지 건축.               건폐율이 20%, 용적율이 100%이라면 5배 차이니까 5층까지 건축                 → 200㎡의 20%는 40㎡,               200㎡의 100%는 200㎡. 따라서 바닥면적 40㎡로 5층까지 건 축 가능.     용적율과 건폐율을 쉽게 풀어본다면...    건폐율   대지에 건축물이 깔고앉아있는 비율, 헬기에서 보면 지붕과 계단 그리고 건물본동이 대지에 대해 얼마나 덮고있나하는 비율이다. 건폐율공식은 건축면적 나누기 대지면적 곱하기 100퍼센트(건축면적/대지면적X100%)이다.      토지가 100평이고 건물이 40평이므로 40/100, 즉, 이 건물의 건폐율은 40%이다.    용적율   연면젹은 대지에 얼마만한 덩어리가 앉아있냐 하는 얘긴데, 건물의 층수가 관련이 됩니다. 건물주 입장에서는 최대한 많은 층을 올리는 것이 이익도모 측면에서도, 건물 가치 측면에서도 유리하지만 주위의 다른 이웃들의 조망권이나 안전 등의 문제로 정부에서 규제를 하는 것입니다.   토지가 100평이고 건물은 40평인데 6층이 존재하기 때문에, 이 건물의 용적율은 240/100, 즉 이 건물의 용적율은 240%이다.       당연히 앞으로 건설할 신도시는 신도시 지정, 지구지정 단계에 와있는 신도시를 얘기 하는 것입니다. 즉, 이미 사업승인이 난 신도시는 계획대로 조속히 시행하여 공급에 차질이 없도록 하는 것이지요)    요즘 그래서 건폐율, 용적율에 대한 궁금증이 많습니다.   건폐율과 용적율에 대해 정리 해 보았습니다.   ◆ 건폐율 : 대지면적에 대한 건물의 바닥면적(즉,1층면적) 비율   ◆ 용적율 : 대지면적에 대한 연면적 비율       (연면적 : 건물 전체층의 면적 합계 -> 용적율에서 적용되는 연면적은 지상층에 대한 연면적 임)                        [예제도표]       [예제]   100평의 대지면적에 바닥면적(1층면적)이 60평인 5층건물이 있다면,   => 건폐율은 60%이고, 용적율은 300%가 된다(즉, 연면적 300평)    => 건폐율 = (60 평/ 100평) * 100           =   60% => 용적율 = ((60평 * 5층) / 100평) * 100 = 300%      연면적 = (60평 * 5층) = 300평   그래서, 건폐율을 높인다는 얘기는 건물의 면적(즉,1층면적)을 넓히는 것이고, 용적율을 높인다년 얘기는 건물의 층수를 높인다고 이해 하면 됩니다.   즉, 앞으로 사업승인이 날 신도시의 경우 건폐율과 용적율이 높아지면, 분양세대수가 늘어나게 되고 이로 인한 분양가는조금더 낮출 수가 있지요. 반면, 도시의 쾌적성은 그만큼 떨어지게 되고, 인구밀도가 높아지게 됩니다.   일반적으로 고밀도아파트,저밀도아파트 이렇게 많이 얘기하지요 용적율이 높다는 얘기는 고밀도아파트라는 얘기지요 일반적으로 아파트의 경우 용적율 150%~180% 이면 저밀도아파트로서 쾌적성이 좋은 아파트 단지입니다. 용적율 200% 안팎이면 중밀도아파트로서 보통 18층~20층 아파트가 있는 단지들이 이에 속하지요 용적율 250%이면 고밀도아파트로서 20층 이상의 초고층 아파트를 얘기하는 것입니다   상업지구의 경우 건폐율과 용적율은 주거지역에 비에 엄청 높지요. 상업지구의 경우 생활의 쾌적성보다 대지의 효용가치를 따져야 하기 때문에 건폐율과 용적율은 높을 수 밖에 없습니다.

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출처 : 건폐율, 용적율 이해하기

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