[스크랩] [주택담보대출] 집이 짐으로 느껴지는 요즘

바야흐로 '자고 일어나면 금리가 오르는' 세상이다. 최근 두 달 새 변동금리부 주택담보대출 금리는 무려 0.7%포인트 가까이 올랐다. 1억원을 담보대출을 받은 고객은 1년에 70만원, 2억원을 대출받은 사람은 140만원의 이자를 더 내야 하는 셈이다. 말 그대로 '이자 폭탄'이다. 하지만 이자가 무서워 내 집 마련을 마냥 미룰 수만은 없다. 상반기 중에는 몰라도 하반기에는 주택 가격이 상승세로 반전할 것이라는 게 부동산 전문가들의 대체적인 예상이니 말이다. 현재 시중에 나와 있는 주택담보대출 상품은 크게 두 가지다. 주택금융공사의 보금자리론과 은행ㆍ보험사 등 금융기관의 주택담보대출 상품이 그것. 각각의 상품은 어떤 장ㆍ단점이 있을까. 내 여건에 잘 맞는 상품은 어떤 것일까.

◆ 대출금액ㆍ금리방식 결정이 우선 =

대출금액 결정시 가장 중요하게 고려해야 할 요소는 본인의 소득이다. 매월 갚아 나가야 하는 돈이 저축가능금액(소득-지출)을 초과하지 않는 범위에서 대출금액을 결정해야 한다. 자녀 출산, 교육자금, 노후 준비 등 많은 부분을 희생하면서 무리한 대출을 받는 것은 매우 위험한 일이다.

금융감독 당국은 연간 대출원리금 합계가 연간 가계소득의 40% 이내여야 감내할 수 있는 채무 수준이라고 판단하고 있다. 금융감독 당국이 총부채상환비율(DTI) 규제를 하는 이유다.

대출금액을 결정했으면 금리 방식을 결정할 차례. 가장 심혈을 기울여야 할 부분이다. 주택담보대출 금리 방식은 고정금리, 변동금리, 혼합형 등 세 가지가 있다.

고정금리 방식은 말 그대로 대출기간 금리가 변하지 않고 만기까지 유지되는 대출이다.

대출 당시에는 변동금리 방식보다 금리가 높지만, 시장 금리 변동에 영향을 받지 않고 매월 갚아야 할 돈이 같아 상환계획을 세우는 데 유리하다는 장점이 있다.

주택금융공사의 보금자리론은 대표적인 장기 고정금리 대출상품이다. 시중 금융기관은 금리 상승 폭이 제한되는 이자상한대출, 스와프와 연계해 고정금리로 전환시키는 스와프 연계대출 등을 판매하고 있다.

변동금리 방식은 그 반대다. 일정 주기마다 대출금리가 바뀐다.

초기 금리는 고정금리 방식보다 낮지만 요즘처럼 시장 금리가 오를 경우에는 이자 부담이 증가한다. 혼합형은 고정금리 방식과 변동금리 방식이 결합된 것으로, 일정 기간은 고정금리 방식이 적용되다 이후에는 변동금리 방식이 적용된다.

◆ 보금자리론이 가장 유리 =

시중에서 판매 중인 주택담보대출 가운데서 가장 조건이 좋은 것은 주택금융공사의 보금자리론이다. 10년 만기 상품의 이자율은 연 6.75%지만 근저당 설정비와 이자율 할인수수료를 고객이 부담하면 각각 0.1%포인트 할인혜택을 받아 연 6.55%까지 떨어진다.

여기에 인터넷 전용상품인 e모기지론을 이용할 경우 0.2%포인트의 우대금리가 적용된다. 최저 금리는 연 6.35%인 셈이다.

보금자리론의 만기는 10년 외에도 15년ㆍ20년ㆍ30년이다. 만기가 길어질수록 금리도 높아져 15년 만기 상품의 경우 10년 만기 상품보다 0.1%포인트, 20년은 0.2%포인트, 30년은 0.25%포인트의 가산금리가 붙는다.

주택담보인정비율(LTV)을 집값의 70%까지 받을 수 있다는 점도 매력적이다. 시중 금융기관의 40~60%에 비해 높다. 하지만 조건이 다소 까다롭다. 우선 대상이 무주택자나 1가구 1주택자로 한정된다. 또한 대출은 월상환액이 소득의 3분의 1을 넘지 못하는 선에서 이뤄진다. 대출한도는 3억원 이내며, 전용면적 85㎡(25.7평) 이하인 국민주택 규모를 우선 지원한다. 6억원을 초과하는 고가 주택은 대출에서 제외된다.

보금자리론은 국민은행 기업은행 농협중앙회 신한은행 광주은행 LIG손해보험 삼성화재 등 21개 금융기관이 취급하고 있다. e모기지론은 하나은행과 삼성생명 두 곳만 취급한다.

◆ 보험사 대출도 이용해볼 만 =

보금자리론 이용이 불가능하다면 시중 금융기관의 주택담보대출을 이용해야 한다. 금융권 상품은 보금자리론에 비해 금리가 높지만 특별한 자격이나 한도 제한이 없고 상환 방식도 다양하다는 장점이 있다.

국민은행은 16일 현재 6.55~8.15%의 금리를 적용하는 변동금리부 주택담보대출을 판매하고 있다. 상환 방식은 원리금균등분할이며 최장 35년까지 대출이 가능하다. 중도상환수수료는 대출 후 3년까지 부과되는데, 기본수수료와 근저당설정비보전금액을 합해 1.42% 이내다. 국민은행은 3년 단위로 금리를 변경하는 사실상의 고정금리 상품인 스와프금리대출도 판매한다. 기준금리는 6.02~7.60%다.

신한은행의 대표적인 주택담보대출 상품은 '신한장기모기지론'이다. 금리는 91일물 양도성예금증서(CD) 금리에 1.0~2.4%를 더해 결정되며 16일 현재 6.89~8.29%다. 하나은행은 7.18~7.88%의 금리를 적용하는 '셀프디자인모기지론'을 선보이고 있다.

보험사들도 다양한 상품을 취급하고 있다.

은행에 비해 조건이 나쁘지 않아 이용할 만하다.

삼성생명은 CD연동형, 국고채연동형, 장기고정금리형 등 상품을 운용 중이다. 16일 현재 CD연동형은 연 6.72~8.12%, 국고채연동형은 연 6.79~8.19%, 최장 30년간 금리 상승 부담이 없는 장기고정금리형 주택담보대출은 연 6.89~8.19%의 금리를 적용하고 있다.

대한생명은 '홈드림모기지론'이라는 이름으로 CD연동형과 국고채연동형 주택담보대출 상품을 내놓고 있다. CD연동형은 연 6.43~7.93%, 국고채연동형은 연 7.38~7.58%의 금리가 적용된다. 교보생명의 '교보프라임모기지론'은 연 6.14~7.44%(1월 16일 현재)의 금리를 적용하고 있다

◆ 변동금리대출에 관심 가질 때 =

'고정금리가 좋다' 또는 '변동금리가 좋다'는 식으로 획일적으로 단정할 수 없다는 게 전문가들의 한결같은 얘기다. 기본적으로 금리가 올라갈 때 대출은 고정금리로 가는 것이 정석이다.

하지만 전문가들은 조심스럽게 '변동금리대출 상품의 이용을 고려해 볼 만하다'고 말하고 있다. 금리가 이미 오를 만큼 올랐기 때문에 추가 상승 여력이 크지 않다는 이유에서다.

안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장은 "앞으로 금리가 오른다고 해도 지금보다 0.5%포인트 이상 오르지는 않을 것으로 본다"며 "결정은 전문가와 상담을 거쳐야 하겠지만, 변동금리대출도 나쁘지 않다고 본다"고 말했다. 안 팀장은 "금리가 오른다고 해도 상승 폭이 제한적일 것이고, 장기적으로 금리가 내릴 가능성이 높은 만큼 굳이 더 많은 비용을 부담하면서 고정금리를 고집할 필요는 없다고 생각한다"고 설명했다.

출처 : "토지 전문가" 나누는 "행복"

글쓴이 : 땅박사 원글보기

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